2024年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析

• 李基錦 2024年1月22日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 766 46
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房地產(chǎn)行業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。它包括土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款以及

房地產(chǎn)行業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。它包括土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)與建筑業(yè)既有區(qū)別又有聯(lián)系。建筑業(yè)是物質(zhì)生產(chǎn)部門，屬于第二產(chǎn)業(yè);而房地產(chǎn)業(yè)兼有生產(chǎn)(開發(fā))、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)又有著非常密切的關(guān)系，因?yàn)樗鼈兊臉I(yè)務(wù)對(duì)象都是房地產(chǎn)。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)往往是甲方與乙方的合作關(guān)系，房地產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)的甲方，建筑業(yè)是乙方;房地產(chǎn)業(yè)是策劃者、組織者和承擔(dān)發(fā)包任務(wù);建筑業(yè)則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發(fā)和房屋建筑的生產(chǎn)任務(wù)。

房地產(chǎn)行業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理業(yè)等。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》分析

房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)

上游環(huán)節(jié)主要包括土地開發(fā)和供應(yīng)，以及建筑材料供應(yīng)商。土地開發(fā)公司負(fù)責(zé)尋找土地、進(jìn)行規(guī)劃和開發(fā)，并將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商和建筑商。建筑材料供應(yīng)商提供各種建筑所需的材料，如水泥、鋼筋、磚塊等，這些供應(yīng)商與開發(fā)商和建筑公司密切合作，滿足他們的建筑需求。

中游環(huán)節(jié)主要是指房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)。開發(fā)商負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體開發(fā)，向上游采購建筑材料等原材料，同時(shí)向下游銷售成品住宅。此外，開發(fā)商還需要向政府購買土地使用權(quán)，向金融機(jī)構(gòu)籌借資金。

下游環(huán)節(jié)主要涉及銷售和物業(yè)管理。銷售策劃代理、裝飾設(shè)計(jì)、家裝建材、家裝設(shè)備、物業(yè)管理服務(wù)等都是下游環(huán)節(jié)的具體行業(yè)。不同房地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)的下游消費(fèi)者不同，例如住宅地產(chǎn)的下游消費(fèi)者主要是個(gè)人消費(fèi)者，而商業(yè)地產(chǎn)的下游消費(fèi)者可能是企業(yè)和商家。

數(shù)據(jù)來源：行行查

房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀

國家統(tǒng)計(jì)局1月17日公布數(shù)據(jù)顯示，2023年12月份，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降、同比有漲有降。

從環(huán)比看，12月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京持平，上海上漲0.2%，廣州和深圳分別下降1.0%和0.9%。二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.4%和0.5%，降幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從同比看，12月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比由上月上漲0.3%轉(zhuǎn)為下降0.1%。其中，北京和上海分別上漲1.7%和4.5%，廣州和深圳分別下降3.0%和3.6%。二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

各線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降、同比降幅擴(kuò)大

從環(huán)比看，12月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降1.2%、0.6%、1.5%和1.1%。二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅與上月相同。

從同比看，12月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降3.5%，降幅比上月擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降2.2%、3.4%、5.2%和3.1%。二、三線城市二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降4.0%和4.2%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.4個(gè)和0.3個(gè)百分點(diǎn)。

國家統(tǒng)計(jì)局局長康義17日表示，經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場正處在調(diào)整轉(zhuǎn)型的過程中。在此背景下，各地區(qū)各部門都在適應(yīng)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場在兩個(gè)方面出現(xiàn)積極變化。

2023年，房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金下降13.6%，降幅比上年收窄12.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售降幅明顯收窄，2023年全國商品房銷售面積比上年下降8.5%，銷售額下降6.5%，降幅分別比上年大幅收窄15.8個(gè)和20.2個(gè)百分點(diǎn)。8月份以來，新建商品住宅網(wǎng)簽備案量整體回升，12月份比8月份回升20.2個(gè)百分點(diǎn)。從70個(gè)大中城市監(jiān)測情況看，新房和二手房成交量均溫和上升。

房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展趨勢(shì)分析

房地產(chǎn)市場的恢復(fù)仍然依賴于購房者的預(yù)期能否修復(fù)。2023年，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，政策環(huán)境已經(jīng)接近2014年的最寬松階段。但是，居民收入預(yù)期弱和房價(jià)下跌預(yù)期仍然制約著市場的修復(fù)節(jié)奏。在銷售市場修復(fù)緩慢的影響下，全國新開工和投資下行態(tài)勢(shì)可能難以改變。

2024年的房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)將進(jìn)入存量房主導(dǎo)的時(shí)代，隨著主力購房人群的人口長周期拐點(diǎn)出現(xiàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到66%，套戶比超過1.09，人均住房面積超過34平。同時(shí)，土地財(cái)政面臨轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)市場面臨調(diào)整分化，人口往都市圈城市群遷移，東北、西北、低能級(jí)城市人口面臨持續(xù)流出壓力。

從政策角度來看，2024年預(yù)計(jì)供需兩端政策將持續(xù)發(fā)力，核心一二線城市政策繼續(xù)優(yōu)化，房企資金支持舉措細(xì)化落實(shí)。需求端，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優(yōu)化的聚焦點(diǎn)。供給端，新開工下降、施工過峰等因素或?qū)⒗^續(xù)制約建筑工程投資的修復(fù)。

2024年中國房地產(chǎn)市場將面臨銷售規(guī)模下行壓力，新開工面積和開發(fā)投資可能繼續(xù)回落。不同城市市場分化可能更加明顯，一二線人口保持流入，產(chǎn)業(yè)資源優(yōu)勢(shì)突出，新房規(guī)模有望逐步筑底;低能級(jí)城市住房回歸消費(fèi)屬性，預(yù)計(jì)市場將延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。

了解更多本行業(yè)研究分析詳見中研普華產(chǎn)業(yè)研究院《2024-2029年中國房地產(chǎn)行業(yè)市場分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》。同時(shí), 中研普華產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)圖譜、智慧招商系統(tǒng)、IPO募投可研、IPO業(yè)務(wù)與技術(shù)撰寫、IPO工作底稿咨詢等解決方案。

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