李波
6月2日，江蘇省蘇州市房地產長效機制試點工作領導小組出臺《關于進一步促進蘇州市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》，即日起實施16條措施，加快構建房地產發(fā)展新模式，進一步滿足居民剛性和多樣化改善性住房需求。具體如下：
一、改善供給，提供多樣化優(yōu)質住宅
1.科學編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃。完善“市場+保障”住房供應體系，全面推動建立“人、房、地、錢”聯動新機制，促進房地產市場供需平衡、結構合理和平穩(wěn)健康發(fā)展。
2.切實做好保交房工作。按照市場化、法治化原則，加強在建已售未交付商品住房項目的分類監(jiān)管和處置，推動項目建設交付，防范化解樓盤風險，切實保障購房人合法權益。
3.推動商品住房去庫存。堅持“以需定購”，組織地方國有企業(yè)以合理價格收購部分存量商品住房用作保障性住房。鼓勵和支持有條件的企事業(yè)單位、社會主體購買商品住房用于職工租住。
4.根據各樓盤外部配套需求，完善住宅小區(qū)15分鐘生活圈內商業(yè)、醫(yī)療、教育、公共交通等配套設施，提升居民生活品質。
5.結合不同區(qū)域、不同人群，差異化細分市場，合理確定入市地塊產品類型，結合市場需求，屬地政府因地制宜，合理設定精裝要求，賦予開發(fā)企業(yè)更多自主權，為消費者提供更為多元的服務。
6.加大房票推廣力度，做好房票通兌工作，提高房票使用效率。建立全市統一的房票房源庫，房票房源庫可納入非住宅商品房、車庫、地下車位等房源。
7.全面推廣建設改善型住宅，優(yōu)化建筑設計品質。在住宅設計中主動創(chuàng)新設計理念、應用新技術新材料的設計單位，同等條件下優(yōu)先給予優(yōu)秀勘察設計評選獲獎資格。合理優(yōu)化住宅小區(qū)配套公共基礎設施、底層架空、挑空空間，以及陽臺等半開敞空間指標計算規(guī)則。實施智能建造、提高綠色建筑標準的新出讓住宅地塊可給予容積率獎勵。引導企業(yè)提高在綠色建筑、建筑節(jié)能、可再生能源方面的技術應用，提升住宅品質。在城市郊區(qū)不具備公共交通條件但景觀、區(qū)位等條件較好的區(qū)域，以及國土空間規(guī)劃確定的歷史城區(qū)等，停止執(zhí)行容積率不得低于1.0的供地標準。
8.制定品質住宅物業(yè)服務指引，精準滿足個性化需求。支持物業(yè)企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、健康等領域延伸拓展服務，探索“物業(yè)服務+生活服務”模式。建立智慧物業(yè)管理服務平臺，引導物業(yè)服務企業(yè)提供定制化產品和個性化服務，提高物業(yè)服務效能。
二、優(yōu)化服務，促進房地產行業(yè)健康發(fā)展
9.動態(tài)建立房地產項目“白名單”制度，推動符合“白名單”條件的項目“應進盡進”，商業(yè)銀行對合規(guī)“白名單”項目“應貸盡貸”，滿足在建項目合理融資需求。
10.支持車位與住宅同步銷售。合理設置新出讓住宅用地車位規(guī)劃配比。
11.房地產開發(fā)企業(yè)可根據工程建設項目實際情況，自主選擇樁基礎分段施工，取得建設項目規(guī)劃設計方案審定意見并經審圖合格后，可申請基礎(樁基)工程施工許可證。
三、降低成本，滿足合理住房需求
12.蘇州全市范圍內不再審核購房資格。
實施換購住房個稅退稅優(yōu)惠(執(zhí)行至2025年12月31日);實施購房契稅補貼(執(zhí)行至2024年12月31日)，對購買新建商品住房的給予50%契稅補貼(最高不超過房屋契稅計稅依據的1%)，對“賣舊買新”的實施分層次購房契稅補貼。
13.在蘇州市購買或擁有合法產權住房且實際居住的非蘇州戶籍人員，可以申請辦理落戶。
14.取消首套房和二套房個人住房貸款利率下限，商業(yè)銀行可根據客戶風險狀況，自主確定每筆貸款的具體利率水平。首套房最低首付比例由不低于20%調整為不低于15%，二套房最低首付比例由不低于30%調整為不低于25%。購房人在所購住房城區(qū)范圍內無住房的，或在所購住房城區(qū)范圍內僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購住房的按揭貸款時可按首套住房認定。對蘇州市二孩及以上家庭辦理個人住房按揭貸款時，在住房套數認定時核減1套住房。
15.下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點，5年以下(含5年)和5年以上首套個人住房公積金貸款利率分別調整為2.35%和2.85%。5年以下(含5年)和5年以上第二套個人住房公積金貸款利率分別調整為不低于2.775%和3.325%。個人和家庭公積金貸款最高限額分別提高至120萬和150萬;二孩及以上家庭額度上浮30%;全日制普通高校本科以上學歷(在讀)、畢業(yè)10年內的高校畢業(yè)生及留學回國人員額度上浮50%。
16.建設城市“房產超市”，搭建平臺，鼓勵房企開展住房團購活動，滿足不同人群的購房需求。
根據中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年保障房建設行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》顯示：
保障房建設行業(yè)的相關政策分析主要圍繞政府如何推動保障性住房的建設和管理，以滿足中低收入家庭的住房需求，并促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。以下是對保障房建設行業(yè)相關政策的分析：
政策背景和目標：
隨著城市化進程的加速和人口流動的增加，中低收入家庭的住房問題日益凸顯。為了解決這一問題，政府出臺了一系列保障房建設政策，旨在為中低收入家庭提供基本住房保障，促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
政策內容和措施：
(1)加強組織領導：政府加強對保障房建設工作的組織領導，明確各級政府和相關部門的職責和任務，確保保障房建設工作的順利推進。
(2)有序推進配售型保障性住房建設：政府將保障性住房建設分為配租型和配售型兩種，其中配售型保障性住房按照保本微利原則配售。這將有助于滿足更多中低收入家庭的住房需求。
(3)繼續(xù)加大保障性租賃住房建設：政府引導多主體投資、多渠道供給，采取新建、改建、改造和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，有效增加保障性租賃住房供給。同時，政府還將簡化審批流程、降低稅費負擔和落實民用水電氣價格等優(yōu)惠政策，支持各類主體參與建設運營保障性租賃住房。
(4)進一步做好公租房保障：政府實行實物保障和貨幣補貼并舉的公租房保障政策，為中低收入家庭提供更多的住房選擇。
(5)建立健全住房租賃管理服務平臺：政府將保障性租賃住房項目納入平臺統一管理，加強出租管理，確保保障性租賃住房符合小戶型、低租金、面向新市民和青年人供應的要求。
(6)加強運營管理：政府嚴禁以保障性租賃住房為名違規(guī)經營和騙取優(yōu)惠政策，嚴禁以保障性租賃住房名義變相福利分房。這將有助于保障保障房建設的公平性和可持續(xù)性。
政策影響：
(1)保障房建設政策的實施將有助于解決中低收入家庭的住房問題，提高他們的居住條件和生活質量。
(2)隨著保障房建設規(guī)模的擴大，將對房地產市場產生一定的分流影響，有助于穩(wěn)定房價和市場預期。
(3)政府通過引導多主體投資、多渠道供給，將激發(fā)市場活力，促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。
(4)保障房建設政策的實施還將促進相關產業(yè)的發(fā)展，如建筑、裝修、物業(yè)等，為社會創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。
總之，保障房建設行業(yè)的相關政策旨在為中低收入家庭提供基本住房保障，促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。政府將加強組織領導、有序推進配售型保障性住房建設、繼續(xù)加大保障性租賃住房建設、進一步做好公租房保障、建立健全住房租賃管理服務平臺和加強運營管理等措施，以確保保障房建設工作的順利推進和取得實效。
對于保障性住房體系建設，中國民生銀行首席經濟學家兼研究院院長溫彬在接受中國證券報記者采訪時表示，我國保障性住房體系涵蓋公租房、廉租房、經適房、限價房、共有產權房、保障性租賃住房等多種形態(tài)，是房地產市場的重要組成部分。
近日，國常會審議通過《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》，預計公租房、保租房等配租型保障房以及配售型保障房建設將進一步提速，逐漸形成保障房與商品房相輔相成、雙軌并行的新格局。
保障性住房投資力度加大，有望帶動房地產上下游產業(yè)鏈企穩(wěn)恢復。保障房體系的完善，有利于進一步打開商品房領域市場化調控的政策空間。
當前，我國居民住房條件顯著改善，已建成世界上最大住房保障體系。累計建設各類保障性住房6000多萬套，低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保，1.5億多群眾喜圓安居夢。
我國已明確住房保障體系的頂層設計，即以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為重點，推進保障性住房建設?！笆奈濉睍r期，保障性住房建設仍將加快推進，還將有更多居民受益于保障性住房建設。
保障性住房，應讓住房困難群眾既住得進、也住得好。對于規(guī)劃、建設保障房的相關單位、規(guī)劃師、設計師、建設單位等，不應因規(guī)劃、建設的是保障性住房就降低標準，而應嚴格依照規(guī)劃，以普通商品住宅同等標準建設保障性住房。
強化保障性住房設計方案評審工作規(guī)程，是提高住房建設標準、打造“好房子”樣板的體現。日前，深圳市首批13個配售型保障性住房項目近日集中開工，建設面積75.7萬平方米，房源合計1萬余套。此次深圳開工建設首批1萬余套配售型保障性住房，在全國形成了起步就領跑的良好局面。按照計劃，深圳在加緊建設配售型保障房的同時，下一步將加快建立完善建設配售管理制度，抓緊出臺具體實施辦法和配套政策。
隨著住房問題的日益凸顯，國家層面和城市層面為確保這類人群的住房問題，逐漸完善城市的保障住房體系，多渠道加大保障房供應，一定程度上緩解租房問題。
大城市規(guī)劃建設保障房有利于緩解這些城市的住房矛盾，也有利于穩(wěn)住房地產等相關產業(yè)。保障房的大規(guī)模建設與供給，對房地產業(yè)將產生重大影響，未來我國住房供應體系將發(fā)生顯著變化，保障房的地位有望明顯提升，“市場+保障”雙軌制將逐漸形成。
雖然目前各地區(qū)政策并不一致且仍有大量的保障性租賃住房尚在建設中，但通過金融機構對保障性住房投放的開發(fā)貸款余額增長可以看出，我國保障性住房建設持續(xù)加速并在高位運行。
在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。報告準確把握行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢，有效規(guī)避行業(yè)投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰(zhàn)略性目標市場，牢牢把握行業(yè)競爭的主動權。
更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年保障房建設行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。
研究院服務號
中研網訂閱號