多方突圍 房企千方百計調(diào)降負(fù)債率

• 2018年6月26日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1170 75
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  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

千方百計降低資本負(fù)債率，成為多數(shù)房企財務(wù)工作的重中之重。

降低負(fù)債率

在2018年4月召開的年度股東大會以及年前召開的年終工作會議上，陳順和李明所在的公司董事會和管理層均要求財務(wù)部門密切關(guān)注負(fù)債率。

記者采訪的上述3家房企的資本負(fù)債率均超過75%。其中，陳順?biāo)诘姆科蟪^80%。

“國資大股東要求，公司今年的重點工作之一就是降低負(fù)債率。”李明坦言，這在一定程度上令公司管理層處于兩難抉擇。“降低負(fù)債率，就得砍掉一些信貸和發(fā)債，縮減債務(wù)規(guī)模。但公司發(fā)展又需要新的資金支撐，需要新的信貸和發(fā)債來支撐?！崩蠲鞅硎?，為了達(dá)到股東的相關(guān)要求，公司一段時間沒有拍地，而是忙于消化既有庫存項目，或選擇較輕資產(chǎn)的物業(yè)開發(fā)或受限較少的商業(yè)資產(chǎn)開發(fā)。

新借債務(wù)方面，多選擇可以在表外體現(xiàn)的永續(xù)債?！敖衲曜隽艘欢ㄒ?guī)模的永續(xù)債，不算在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中，一定程度上緩解了負(fù)債率的繼續(xù)攀升?！崩蠲鹘榻B說。

林亮則對記者表示，永續(xù)債對房企資質(zhì)要求高，發(fā)行主體需AA+級以上企業(yè)，“通常不是龍頭企業(yè)或國資背景房企難以發(fā)行永續(xù)債”。

中誠評級相關(guān)人士向記者介紹，隨著房企融資渠道的緊縮，評級標(biāo)準(zhǔn)也越發(fā)嚴(yán)格?！拔覀円郧坝腥齻€等級的指標(biāo)。其中，行業(yè)狀況、企業(yè)整體素質(zhì)、經(jīng)營情況、財務(wù)情況和償債能力是一級指標(biāo)；償債能力下的短期償債和長期償債為二級指標(biāo)；然后關(guān)注EBITDA(稅息折舊及攤銷前利潤)全部債務(wù)比等三級指標(biāo)。2018年1月修訂了評級辦法，二級指標(biāo)取消，三級指標(biāo)則向上提，細(xì)化成二級指標(biāo)。指標(biāo)體系扁平化，有利于評級的準(zhǔn)確性。以往市場好的時候，更關(guān)注經(jīng)營情況，比如土地儲備面積、區(qū)域分布和結(jié)構(gòu)、項目結(jié)構(gòu)等，財務(wù)方面關(guān)注存貨周轉(zhuǎn)情況。但現(xiàn)在更關(guān)注企業(yè)的債務(wù)指標(biāo)，防范金融風(fēng)險成為重點?！?/p>

“一般而言，不同房企的融資結(jié)構(gòu)不同，有的開發(fā)貸為主，有的中票為主，有的則信托為主?！蹦迟Y深地產(chǎn)分析人士對記者表示，在錢越來越貴，企業(yè)負(fù)債率水平居高不下的背景下，房企受到的影響不盡相同，“比如，以信托為主要融資通道的房企，今年日子可能不好過”。

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