多方突圍 房企千方百計調(diào)降負(fù)債率

• 2018年6月26日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1170 75
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  2018-2023年版房地產(chǎn)資產(chǎn)置換產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

千方百計降低資本負(fù)債率，成為多數(shù)房企財務(wù)工作的重中之重。

多方突圍，房企千方百計調(diào)降負(fù)債率。

“我們最近一期披露的資本債務(wù)率在7成5左右，凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到120%以上。近期，我們從資本注入、拓寬融資渠道等方面著手做工作，相信半年報負(fù)債率將下降。”華北某國資背景房企財務(wù)總監(jiān)李明(化名)近日忙于對各路投資者解釋目前公司的財務(wù)狀況。?記者采訪多家房地產(chǎn)企業(yè)了解到，千方百計降低資本負(fù)債率，成為多數(shù)房企財務(wù)工作的重中之重。2018年以來，伴隨著房地產(chǎn)融資渠道收窄、銷售端去庫周期拉長，房企財務(wù)負(fù)責(zé)人的工作量驟然加重。

錢貴了

陳順(化名)擔(dān)任某港股上市房企財務(wù)負(fù)責(zé)人將近8年。這家公司的大部分樓盤和地塊集中在京津冀和長三角地區(qū)，2017年銷售額大約為300億元的規(guī)模。公司2017年以來逐漸調(diào)整業(yè)務(wù)策略，開始向京津冀和長三角以外的地區(qū)擴(kuò)張，以趨避原有業(yè)務(wù)集中地區(qū)越來越嚴(yán)的樓市調(diào)控政策。為此，陳順主管的部門主動對接新進(jìn)地區(qū)的銀行和其他房企。

“目前的市場形勢下，在新的地區(qū)開拓市場比較困難。除非自己具備能夠支撐在新區(qū)域發(fā)展的資金實力，或者與當(dāng)?shù)赜袑嵙Φ姆科蠛献髂玫亻_發(fā)?！标愴樚寡裕?017年，公司僅在浙南、深圳和合肥等地零星拿地?！盎旧隙际呛彤?dāng)?shù)胤科蠛献?，通過他們在當(dāng)?shù)劂y行的既有授信取得資金拿地?！睂τ?018年的發(fā)展，陳順表示，難以拿到便宜的錢。

陳順給記者算了一筆賬，“中長期開發(fā)貸目前的整體利率在6.5%-9%不等，土地款配資的利率更高；中票利率在5%左右；永續(xù)債的利率第一期維持在7%。如果要續(xù)，利率會更高。公司債的利率也在5%以上，有些甚至達(dá)到7%-8%?！薄?/p>

李明的感受基本相同。“與2017年之前比，現(xiàn)在的錢不能同日而語。那時3%的利率比比皆是。但現(xiàn)在，比如發(fā)債，即使給到9%，也不一定能發(fā)?！?/p>

事實上，房企融資渠道收緊、成本提升，成為行業(yè)面臨的共同問題。

5月30日，合生創(chuàng)展31億元規(guī)模的2018年非公開發(fā)行公司債券中止發(fā)行。6月15日，金融街?jǐn)M發(fā)行的50億元公司債中止。此外，泰禾、富力、碧桂園等多家房企今年以來相繼中止相關(guān)債券發(fā)行。

根據(jù)海通證券報告，截至6月8日，2018年以來，24家房企發(fā)行了公司債，總額為1125億元；中止21次，擬發(fā)行規(guī)模合計1510億元。中止金額超過發(fā)行金額。

林亮(化名)所在的民營房企就是上述中止了公司債發(fā)行的房企之一。他在該公司擔(dān)任財務(wù)總監(jiān)。“融資渠道寬松時，公募債、私募債、銀行貸款、信托等渠道都比較通暢?！绷至练Q，2017年下半年以來，很多融資渠道對房企的“指標(biāo)化”要求越來越嚴(yán)，“負(fù)債率、規(guī)模、排名、項目具體進(jìn)展，甚至包括股權(quán)結(jié)構(gòu)”。

6月中旬，林亮所在的部門緊鑼密鼓地準(zhǔn)備一個私募債券項目相關(guān)材料。他介紹，“募集資金用途方面增加了部分關(guān)于自持物業(yè)經(jīng)營長租品牌的內(nèi)容，還要求降低純住宅開發(fā)方向的投入?！?/p>

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