今年房地產(chǎn)調(diào)控累積次數(shù)多達(dá)300多次 三四線(xiàn)城市是主戰(zhàn)場(chǎng)

• 2018年10月11日 ZhouXun來(lái)源：經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 218 6
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  市場(chǎng)快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資行業(yè)發(fā)展機(jī)遇大，如何驅(qū)動(dòng)行業(yè)內(nèi)在發(fā)展動(dòng)力？

  企業(yè)并購(gòu)包括兼并與收購(gòu)。公司兼并是指經(jīng)由轉(zhuǎn)移公司所有權(quán)的形式，一家或多家公司的全部資產(chǎn)與責(zé)任不需經(jīng)過(guò)清算都轉(zhuǎn)移為另一公司所有，而接受全部資產(chǎn)與責(zé)任的另一公司仍然完全以自身名義繼續(xù)運(yùn)...

業(yè)內(nèi)人士指出，在地方財(cái)政依然嚴(yán)重依賴(lài)土地出讓金的情況下，既要防止流拍可能帶來(lái)的財(cái)政收入問(wèn)題，又要防止增加供應(yīng)造成的“新庫(kù)存”。

今年以來(lái)，我國(guó)主要城市房地產(chǎn)調(diào)控累積次數(shù)多達(dá)300多次。嚴(yán)厲調(diào)控下，土地市場(chǎng)呈現(xiàn)供應(yīng)與流拍均創(chuàng)新高的獨(dú)特現(xiàn)象，特別是三四線(xiàn)城市，更是成為供應(yīng)與流拍的主戰(zhàn)場(chǎng)。

記者近日調(diào)研了解到，供應(yīng)大增緣于地方政府財(cái)政壓力，需加大土地融資力度，而流拍增加則主要由于房企資金鏈吃緊，對(duì)后市持謹(jǐn)慎態(tài)度。業(yè)內(nèi)人士指出，在地方財(cái)政依然嚴(yán)重依賴(lài)土地出讓金的情況下，既要防止流拍可能帶來(lái)的財(cái)政收入問(wèn)題，又要防止增加供應(yīng)造成的“新庫(kù)存”。

當(dāng)前，全國(guó)土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性特征凸出，呈現(xiàn)供應(yīng)與流拍均創(chuàng)新高的獨(dú)特現(xiàn)象，成交總額增長(zhǎng)與溢價(jià)率降低同時(shí)出現(xiàn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1至8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資76519億元，同比增長(zhǎng)10.1%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積16451萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.6%，土地成交價(jià)款8177億元，增長(zhǎng)23.7%。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)三大特點(diǎn)。

一是三四線(xiàn)城市成為總成交面積和總成交額“雙增長(zhǎng)”的重要支撐。中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院發(fā)布的二季度全國(guó)主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告顯示，在106個(gè)主要監(jiān)測(cè)城市中，三線(xiàn)城市住宅地價(jià)環(huán)比、同比增速超過(guò)全國(guó)主要城市及一二線(xiàn)城市平均水平，處于高位運(yùn)行，19個(gè)三線(xiàn)城市的住宅地價(jià)環(huán)比快速上漲，增速超過(guò)3%;29個(gè)三線(xiàn)城市住宅地價(jià)同比增速超過(guò)10%。

中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，前8個(gè)月50大城市累計(jì)賣(mài)地2.47萬(wàn)億元，同比上漲28%。杭州突破2000億元，上海、重慶、蘇州賣(mài)地超過(guò)1000億元。數(shù)據(jù)顯示，從三四線(xiàn)城市看，多達(dá)64個(gè)三四線(xiàn)城市賣(mài)地突破百億，刷新歷史紀(jì)錄。

二是溢價(jià)率普遍下滑，熱點(diǎn)城市不少地塊以底價(jià)或逼近底價(jià)成交。今年8月，廣州、上海出讓的多幅宅地均以底價(jià)成交。廈門(mén)在今年7月出讓的地塊中，多幅商住用地樓面價(jià)跌破2萬(wàn)元，如翔安區(qū)13-16片區(qū)地塊樓面地價(jià)為1.8萬(wàn)元/平方米，相比兩年前同區(qū)域的地王3.7萬(wàn)元/平方米，跌去近一半。

8月10日，太原市舉行了被坊間稱(chēng)為“史詩(shī)級(jí)”的大規(guī)模土拍，拿出熱點(diǎn)區(qū)域的8幅黃金地塊進(jìn)行拍賣(mài)，總面積約82.71萬(wàn)平方米，起拍價(jià)合計(jì)130.82億元。但結(jié)果讓人大跌眼鏡，8幅土地全部流拍。

今年以來(lái)，福州土拍市場(chǎng)漸入寒冬，房企土拍參拍積極性大幅下滑，今年四次土拍共出讓23幅經(jīng)營(yíng)性土地，有11幅土地因競(jìng)買(mǎi)人不足流拍，成交的土地也多數(shù)以底價(jià)成交，8月3日舉行的福州第四次土拍，4幅土地均以一輪成交。外圍縣市土拍市場(chǎng)熱度也大不如前，同區(qū)域樓面價(jià)大幅下滑，以福清為例，8月27日成交的23號(hào)地塊樓面價(jià)相比5月成交的16號(hào)地低了將近3000元/平方米。

在曾有“樓市四小龍”之稱(chēng)的安徽省合肥市，土地流拍也時(shí)有發(fā)生。今年8月底，合肥市一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)共有七宗地塊參與，其中包河區(qū)、巢湖市各有一宗流拍。今年以來(lái)的不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，合肥市累計(jì)流拍的地塊已經(jīng)超過(guò)10宗以上，個(gè)別地塊甚至出現(xiàn)連續(xù)兩次流拍的情況。

中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度，全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地成交樓面均價(jià)2220元/平方米，同比下跌8.2%，平均溢價(jià)率為16.1%;其中住宅用地成交樓面均價(jià)3881元/平方米，同比下跌6.5%，溢價(jià)率為18.3%，較去年同期下降21.1個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，一方面，2017年品牌房企整體拿地規(guī)模處在歷史最高水平，基數(shù)偏高;另一方面，今年以來(lái)，受土地出讓條件嚴(yán)苛以及企業(yè)資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹(jǐn)慎，拿地規(guī)模有所下降;同時(shí)，企業(yè)拿地布局下沉三四線(xiàn)，也是拿地金額下降的重要原因。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，地方政府加大土地供應(yīng)力度，開(kāi)發(fā)商對(duì)熱點(diǎn)城市、熱門(mén)區(qū)域的地塊不再盲目參拍，不少以往的地王“鄰居”并沒(méi)有拍出地王價(jià)格，這是市場(chǎng)降溫的重要信號(hào)。

三是供應(yīng)量與流拍數(shù)均創(chuàng)新高。WIND資訊統(tǒng)計(jì)顯示，2018年以來(lái)全國(guó)100大中城市住宅用地供應(yīng)數(shù)量達(dá)3232宗，創(chuàng)2014年以來(lái)同期新高，同比去年增長(zhǎng)26.20%。與此同時(shí)，土地流拍卻在蔓延。

中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年1至8月，全國(guó)300城共推出各類(lèi)用地18468宗，流拍890宗地塊，占推出土地宗數(shù)的4.8%，較2017年上升1.2個(gè)百分點(diǎn)。從各城市流拍土地宗數(shù)來(lái)看，部分東部沿海城市成為土地流拍的主要區(qū)域，如寧波、泰州、濱州，分別流拍了38宗、41宗、53宗;從土地流拍宗數(shù)占推出土地?cái)?shù)的比重來(lái)看，主要集中在部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的中西部城市，如西寧、銀川、太原。

東吳證券研究報(bào)告認(rèn)為，從地域分布看，河南省流拍數(shù)量居首位，2018年1至8月已超百塊，華東地區(qū)的山東、浙江、安徽也是土地流拍事件多發(fā)區(qū)，緊隨其后的是四川、貴州等省份?？偟膩?lái)看，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)或偏遠(yuǎn)地區(qū)市場(chǎng)熱度不夠，土地被流拍的概率更大。

中信建投研報(bào)統(tǒng)計(jì)認(rèn)為，以土地宗數(shù)為口徑，今年以來(lái)流拍率約6%，流拍率高于近輪周期中最低迷的2014年，尤其是一線(xiàn)城市，流拍率更是在二季度創(chuàng)下17%的最高值。上?？硕鸬禺a(chǎn)研究員吳嘉茗分析稱(chēng)，全國(guó)土地市場(chǎng)成交規(guī)模仍然維持高位，隨著一二線(xiàn)城市供地規(guī)模持續(xù)增加，未來(lái)土地流拍現(xiàn)象將增多。

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