上海上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長37.5% 2023房地產(chǎn)市場深度分析

• 黃文玉 2023年7月20日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 上海統(tǒng)計(jì)局 1355 89
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2023年7月20日，2023年上半年上海市國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布。報(bào)告顯示，上半年，全市固定資產(chǎn)投資同比增長37.2%。

上海：上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長37.5%

2023年7月20日，2023年上半年上海市國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況發(fā)布。報(bào)告顯示，上半年，全市固定資產(chǎn)投資同比增長37.2%。從主要投資領(lǐng)域看，工業(yè)投資增長34.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長37.5%，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資增長21.5%。上半年，全市新建商品房銷售面積777.08萬平方米，同比增長21.8%。其中，新建商品住宅銷售面積增長20.2%。

上海房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀分析

2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模達(dá)13.2萬億元，同比增長9.7%。預(yù)計(jì)未來兩年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將放緩。分省份來看，2019年全國各省市房地產(chǎn)市場投資均表現(xiàn)良好，尤其是廣東，江蘇和浙江等省市，房地產(chǎn)開發(fā)投資額超過萬億元。2019年廣東省房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)15852.2億元，位居全國首位，其次是江蘇省12009.4億元，第三是10683億元。2019年，上海市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4231億元，比上年增長4.9%，增幅上升0.4個(gè)百分點(diǎn);2020年，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，完成投資4698.75億元，比上年增長11.0%。

從房屋類型看，2020年，上海市住宅投資2418.79億元，比上年增長4.3%;辦公樓投資833.08億元，增長20.8%;商業(yè)用房投資559.85億元，增長22.4%。數(shù)據(jù)顯示：2020年，上海市新開工項(xiàng)目數(shù)量增加、開工面積快速回升，房屋新開工面積3440.62萬平方米，增長12.3%。從房屋類型看，住宅新開工面積1756.37萬平方米，增長11.7%，增速比上年提高4.9個(gè)百分點(diǎn);商辦新開工面積752.79萬平方米，增長11.4%。

2021年，上海精準(zhǔn)施策，不斷細(xì)化和完善各類調(diào)控措施，同時(shí)增加供應(yīng)，保持供應(yīng)節(jié)奏合理有序。2021年，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，完成投資5035.18億元，較2020年增長7.2%，以2019年為基期，兩年平均增長9.1%。從房屋類型看，上海市住宅投資2673.95億元，較2020年增長10.5%;辦公樓投資767.63億元，較2020年下降7.9%;商業(yè)用房投資511.52億元，較2020年下降8.6%。

2021年，上海市房地產(chǎn)項(xiàng)目開工建設(shè)有序推進(jìn)，房屋在建規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。上海市房屋施工面積16627.90萬平方米，較2020年增長5.6%。2021年上海市房地產(chǎn)房屋新開工面積3845.97萬平方米，較2020年增長11.8%。其中：住宅新開工面積1682.49萬平方米，較2020年下降4.25%。2021年上海市房地產(chǎn)房屋竣工面積2739.55萬平方米，較2020年下降4.8%。其中，住宅竣工面積1421.43萬平方米，較2020年下降12.7%。

2021年，上海市新建房屋銷售面積1880.45萬平方米，較2020年增長5.1%。其中，住宅銷售面積1489.95萬平方米，較2020年增長3.9%;商辦銷售面積170.76萬平方米，較2020年下降7.9%。2021年，上海市新建住宅銷售均價(jià)40974元/平方米，較2020年增長4233元/平方米。從區(qū)域均價(jià)看：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)123589元/平方米，較2020年增長5079元/平方米;內(nèi)外環(huán)線之間61348元/平方米，較2020年增長7630元/平方米;外環(huán)線以外30632元/平方米，較2020年增長14.6元/平方米。剔除征收安置住房和共有產(chǎn)權(quán)保障住房等保障性住房后的市場化新建住宅的區(qū)域均價(jià)分別為：內(nèi)環(huán)線以內(nèi)123589元/平方米，內(nèi)外環(huán)線之間84678元/平方米，外環(huán)線以外42950元/平方米。

全球房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)模分析

2021年全球房價(jià)大漲：2021年3季度，美國房價(jià)漲幅高達(dá)18.5%，創(chuàng)10年來新高;2021年10月，加拿大全國平均房價(jià)同比漲幅高達(dá)23.44%;10月份，澳大利亞8個(gè)城市同比漲幅皆超16%;新西蘭全國房價(jià)平均漲幅高達(dá)23.4%;韓國房價(jià)漲幅也高達(dá)19%，創(chuàng)14年以來最大漲幅。

萊坊(KnightFrank)數(shù)據(jù)顯示，截至2021年二季度，全球平均房價(jià)同比上漲9.2%，其中土耳其房價(jià)漲幅更是高達(dá)29.2%，位居全球第一。土耳其國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示：10月份，房屋交易量137，401套，比去年10月增長14.9%，房產(chǎn)交易市場持續(xù)火爆。

2021年全球房價(jià)大漲的原因：此輪全球房價(jià)走高的原因是，許多國家的大規(guī)模政府刺激措施、供需失衡、建材價(jià)格上漲等均形成上漲推動(dòng)力。加上多國央行“放水”，貨幣政策寬松造就的低利率環(huán)境進(jìn)一步增加了房產(chǎn)市場的熱度。

此外，疫情所導(dǎo)致的全球經(jīng)濟(jì)停擺、貿(mào)易停運(yùn)，大宗商品價(jià)格狂飆，建材價(jià)格也上漲飛快。2021年10月份，美國建筑成本同比增長12.3%，創(chuàng)下歷史新高，而建筑工人短缺、疫情導(dǎo)致的遠(yuǎn)程辦公普及化推升了住房需求等因素也導(dǎo)致房價(jià)順勢上漲。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議》出臺，其中明確表示：將堅(jiān)持房子是用來住的、而不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。并按照規(guī)劃建設(shè)租賃用住房，完善長租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給。

銷售面積：2021年1-12月，商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%，比2019年1-12月份增長4.6%，兩年平均增長2.3%，12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn)至15.6%。其中，1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米，同比增長1.1%，辦公樓銷售面積同比增長1.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比下降2.6%。

銷售額：2021年1-12月，商品房銷售額為18.2萬億元，同比增長4.8%，比2019年1-12月份增長13.9%，兩年平均增長6.7%。12月同比降幅較上月擴(kuò)大1.5個(gè)百分點(diǎn)至17.8%。其中，1-12月住宅銷售額為16.3萬億元，同比增長5.3%，辦公樓銷售額同比下降6.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比下降2.0%。

2021年，全國房地產(chǎn)市場規(guī)模達(dá)歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達(dá)18.2萬億元。全年市場整體表現(xiàn)創(chuàng)新高，但下半年以來房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢明顯，交易市場、土地市場情緒均明顯下滑，9月底，央行提出“兩個(gè)維護(hù)”后，中央和各部委頻繁釋放維穩(wěn)信號，政策底逐漸顯現(xiàn)，信貸環(huán)境持續(xù)改善，年底疊加企業(yè)“以價(jià)換量”營銷策略，部分需求擇機(jī)入市，新房成交規(guī)模連續(xù)回升，12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上，商品房銷售額超2萬億元，但同比降幅仍較大，銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴(kuò)大，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍不高。

綜合來看，市場處于下行周期。當(dāng)前市場觀望情緒短期或延續(xù)，疊加高基數(shù)效應(yīng)，上半年全國商品房銷售規(guī)模同比降幅或繼續(xù)探底。

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