2023城中村改造預(yù)測(cè)：全國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)模有望重回萬(wàn)億元

• 黃文玉 2023年7月24日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1465 97
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城中村改造是指根據(jù)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對(duì)城中村進(jìn)行綜合改造的行為。城中村是中國(guó)大陸地區(qū)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。

全國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)模有望重回萬(wàn)億元

日前，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。會(huì)議指出，要充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，加大對(duì)城中村改造的政策支持，積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在超大特大城市進(jìn)行城中村改造，對(duì)于增加優(yōu)質(zhì)租賃房源供給，改善城中村內(nèi)居民居住條件，提升整體市容市貌都有較大好處，全國(guó)城中村改造市場(chǎng)規(guī)模有望重回萬(wàn)億元。

從狹義上說(shuō)，城中村是指農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊;或全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為“都市里的村莊”。從廣義上說(shuō)，城中村是指在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

城中村的內(nèi)部通常沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、環(huán)境臟亂、人流混雜、治安混亂、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、游離于城市管理體制之外，成為了都市的“癌癥”。從地域角度上講，它屬于城市的范疇。從社會(huì)性質(zhì)的角度上說(shuō)，仍保留了傳統(tǒng)農(nóng)村的因素。具有城市與農(nóng)村雙重特征的城中村究其產(chǎn)生原因，同中國(guó)的城鄉(xiāng)二元體制、以及土地所有制度等多種因素有關(guān)。同時(shí)，城中村也被許多學(xué)者認(rèn)為是具有中國(guó)特色的貧民窟的表現(xiàn)形式。

城中村改造行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

城中村改造是指根據(jù)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃和城市總體規(guī)劃，按照城市化要求，對(duì)城中村進(jìn)行綜合改造的行為。城中村是中國(guó)大陸地區(qū)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特殊現(xiàn)象。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城市化 進(jìn)程表現(xiàn)為：進(jìn)程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設(shè)布局出現(xiàn)無(wú)序乃至失控。城市的擴(kuò)張將城市周邊的農(nóng)村納入城市的規(guī)劃范圍，城市周邊的農(nóng)村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

我國(guó)目前的城中村存在的幾類(lèi)問(wèn)題：(1)居住人員和社會(huì)組織方面，存在著人口密度過(guò)高、社會(huì)治安壓力較大、村民就業(yè)和社會(huì)保障壓力大、城中村管理薄弱等問(wèn)題;(2)土地、房屋權(quán)屬狀況方面，存在著土地權(quán)屬混雜、結(jié)構(gòu)失衡、房屋使用性質(zhì)更改隨意、缺乏有效管理手段、建筑質(zhì)量參差不齊、安全隱患大等問(wèn)題;(3)規(guī)劃建設(shè)狀況方面，存在著村莊規(guī)劃缺失、規(guī)劃落實(shí)和建設(shè)管理難度大、公共服務(wù)設(shè)施欠缺、居住環(huán)境差等問(wèn)題。

隨著城中村規(guī)模的不斷擴(kuò)大以及城中村引發(fā)的社會(huì)管理問(wèn)題日益凸顯，北京、上海、廣州、西安、太原等大、中城市相繼啟動(dòng)了城中村改造工作。經(jīng)過(guò)幾年的探索，各地逐漸形成了幾種不同的城中村改造模式。

從“城中村”變“城中景”，蝶變不只發(fā)生在真如。上海市2014年啟動(dòng)“城中村”改造以來(lái)，全市共有54個(gè)項(xiàng)目在推進(jìn)，受益戶數(shù)超3萬(wàn)。自2020年被列為市“民心工程”以來(lái)，改造速度和覆蓋范圍再提級(jí)，今年又增加8個(gè)城中村啟動(dòng)改造。

超大城市廣州的高速發(fā)展離不開(kāi)城市更新，從握手樓到摩天大廈，矮破舊搖身一變成為閃耀城市的新地標(biāo)，空間里的“魔術(shù)”在廣州城鎮(zhèn)化進(jìn)程中不斷上演。作為全國(guó)率先實(shí)施“三舊”改造的超大城市，廣州一直將城市更新視為向“存量”要“增量”的突破口。截至2022年底，全市累計(jì)釋放用地空間1733公頃，完成固定資產(chǎn)投資6669億元。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部于2022年10月份公布的《2021年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，截至2021年末，全國(guó)超大城市有8個(gè)，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢;全國(guó)特大城市有11個(gè)，分別是杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟(jì)南、合肥、沈陽(yáng)、青島、長(zhǎng)沙、哈爾濱。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》顯示：

以深圳市為例，深圳針對(duì)城中村改造，由政府統(tǒng)租后實(shí)施綜合整治類(lèi)更新，并納入其政策性住房保障體系。深圳市住房和建設(shè)局于近日發(fā)布的《深圳市城中村保障房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升指引》提出，2023年至2025年，深圳將建設(shè)籌集保障性住房46萬(wàn)套(間)、建筑面積超過(guò)2000萬(wàn)平方米。廣州市計(jì)劃2023年推進(jìn)127個(gè)城中村改造項(xiàng)目(含46個(gè)續(xù)建項(xiàng)目，12個(gè)新開(kāi)工項(xiàng)目，69個(gè)前期項(xiàng)目)，預(yù)計(jì)完成固定資產(chǎn)投資983億元，占全年城市更新固定資產(chǎn)投資目標(biāo)的49%。

2023年，廣州市立下2000億元史上最高城市更新固投目標(biāo)，其中城中村改造接近一半額度。瞄準(zhǔn)這一目標(biāo)，自開(kāi)年以來(lái)，廣州積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造落地實(shí)施，探索在政策、金融、模式等方面的組合創(chuàng)新，以制度“小步快跑”推動(dòng)項(xiàng)目加速落地。

城中村改造應(yīng)當(dāng)充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，以改善城中村綜合環(huán)境，完備城市公共服務(wù)功能，構(gòu)建和諧社區(qū)為目的，堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、利民益民、科學(xué)規(guī)劃、綜合改造的原則，依法保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的合法權(quán)益，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)。城中村改造方案，應(yīng)當(dāng)根據(jù)城中村改造專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃和區(qū)域城市功能的要求，以及城中村改造綜合用地專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，統(tǒng)籌考慮村民安置、環(huán)境風(fēng)貌和經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素，充分聽(tīng)取村民意見(jiàn)，由區(qū)城中村改造辦公室組織編制。

城中村改造是一項(xiàng)具有積極意義的社會(huì)工程和民生工程，是中國(guó)城市化進(jìn)程和探索解決城鄉(xiāng)二元體制既存問(wèn)題的一種途徑，與一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在性質(zhì)上有著本質(zhì)區(qū)別，因此也導(dǎo)致城中村改造在內(nèi)容和流程上都與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同。

城中村改造事關(guān)城市高質(zhì)量發(fā)展、人民群眾美好生活，必須用心用情、用力用功解好這道綜合題。除了堅(jiān)持改革創(chuàng)新，運(yùn)用創(chuàng)造性辦法、創(chuàng)新性舉措，大力破解瓶頸制約，推動(dòng)改造攻堅(jiān)、提速之外，還要從幾個(gè)方面著力：產(chǎn)城融合，妥善處理好產(chǎn)業(yè)和城市的關(guān)系，讓城中村改造見(jiàn)經(jīng)濟(jì)、見(jiàn)文化更見(jiàn)人;綜合施策，拓展多元化資金渠道，用好土地、規(guī)劃建設(shè)、生態(tài)環(huán)境等政策，讓項(xiàng)目盡快落地生根、開(kāi)花結(jié)果;目標(biāo)管理，實(shí)施扁平化運(yùn)作，按照時(shí)間表和路線圖，層層壓責(zé)、倒排工期，保證執(zhí)行不走樣。

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  2023-2028年城中村改造行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)城中村改造行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析城中村改造行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提...

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