廣州率先執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策 廣州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

• 吳澳燕 2023年8月30日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 485 25
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8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》指出，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住

8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》指出，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項(xiàng)政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據(jù)悉，這是《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 中國(guó)人民銀行 金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》印發(fā)以來，首個(gè)一線城市落地執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

政策預(yù)期效果如何?

根據(jù)廣州現(xiàn)行政策，廣州首套房首付比例30%，房貸利率4.2%;二套首付比例70%，房貸利率4.8%。諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙指出，實(shí)行認(rèn)房不認(rèn)貸后，一套總價(jià)300萬元的住房，首付門檻可降至90萬元，以往需要210萬元;月供利息也會(huì)執(zhí)行首套房標(biāo)準(zhǔn)，降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。新政后購(gòu)房門檻及月供壓力大幅降低。

這一政策直接利好兩類人群：一是本地?fù)Q房人群，名下住房出售后，新購(gòu)住房可按首套執(zhí)行信貸政策，首付比例與房貸利率均出現(xiàn)大幅下降;二是在其他城市有房的人群，在認(rèn)定套數(shù)時(shí)只核查在廣州的住房情況，因此即使外地有房，只要在廣州無房，同樣可按首套執(zhí)行信貸政策。

廣州作為首個(gè)落實(shí)首套住房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的一線城市，釋放了更加積極信號(hào)。北京、上海和深圳亦存在優(yōu)化預(yù)期，若政策及時(shí)優(yōu)化調(diào)整，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)，從而帶動(dòng)全國(guó)市場(chǎng)情緒修復(fù)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》顯示：

作為一線城市，廣州率先落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”為樓市傳遞積極信號(hào)。今年二季度以來，在宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程不及預(yù)期、前期積壓需求基本釋放、潛在購(gòu)房者市場(chǎng)信心不足等多重因素影響下，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供求明顯回落。

1-7月廣州新建商品住宅整體供應(yīng)471.7萬㎡，同比下降7.3%，成交513.5萬㎡，同比上升5.8%。1月份由于春節(jié)假期影響，市場(chǎng)供求持續(xù)走低，2、3月份在前期積累需求的集中釋放下，市場(chǎng)持續(xù)走高，其中3月份“小陽春”成色十足，進(jìn)入到4月份后，隨著需求釋放殆盡，后市需求動(dòng)能不足，市場(chǎng)整體供求進(jìn)一步回落，7月份成交再創(chuàng)新低。

廣州房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展為廣州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展、吸納社會(huì)就業(yè)、加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善人居環(huán)境都作出了積極貢獻(xiàn)?！笆濉睍r(shí)期，全市房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造增加值1.30萬億元，占同期全市GDP比重超過10%;直接或間接帶動(dòng)了建筑、建材、鋼鐵、家電和裝修裝飾等上下游多個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展;為全市社會(huì)勞動(dòng)者提供了超36萬個(gè)就業(yè)崗位;推動(dòng)全市城鎮(zhèn)化率超過86%，遠(yuǎn)超全國(guó)平均水平。

2020年，全市在庫(kù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1357家，其中一級(jí)資質(zhì)企業(yè)15家，比2015年增加1家;企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)48289.91億元，是2015年的1.7倍。從具體企業(yè)看，資產(chǎn)超百億企業(yè)也不斷涌現(xiàn)。2020年，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中資產(chǎn)總計(jì)超百億的企業(yè)54家，比2015年增加34家，超百億企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)合計(jì)27144.67億元，比2015年增加22039.77億元，增長(zhǎng)4.3倍。

超百億企業(yè)資產(chǎn)總計(jì)占全市企業(yè)比重由2015年的28.8%提升至2020年的56.2%。本土誕生的保利、富力、恒大、珠江實(shí)業(yè)、越秀、時(shí)代、敏捷、祈福等大型知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，致力提升產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和建造品質(zhì)，逐步成長(zhǎng)為享譽(yù)全國(guó)的超大型房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)。

上半年，廣州甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租賃需求雖有所回暖，但61萬平方米的新增供應(yīng)仍導(dǎo)致空置率環(huán)比上升約3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到21.8%，因此租金繼續(xù)承壓。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)亮眼，租賃成交較去年同期上升128%。頭部跨境電商推動(dòng)非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)去化，但難抵空置率突破20%。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)總交易額約為117億元，接近去年全年交易總額的85%。

數(shù)據(jù)顯示，今年上半年華南區(qū)以廣深為主的房地產(chǎn)大宗交易錄得數(shù)據(jù)約為164億元，達(dá)到去年全年交易額的71%。今年1-6月，廣州地區(qū)房地產(chǎn)大宗交易主要發(fā)生在琶洲CBD、魚珠CBD及科學(xué)城中心區(qū)。以物業(yè)類型劃分，占比最高的是辦公樓，約76.6億元，約占65%;從交易面積看，辦公樓的交易面積接近42萬平方米，占比約82%。

隨著下半年廣州經(jīng)濟(jì)充分發(fā)揮全面的穩(wěn)增長(zhǎng)政策效力，廣州商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)有望增強(qiáng)復(fù)蘇動(dòng)能，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)步提升。

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  2023-2028年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告

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