中山宣布施行認(rèn)房不認(rèn)貸 住房貸款市場(chǎng)分析

• 郭夢(mèng) 2023年8月31日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 755 45
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據(jù)中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局政務(wù)網(wǎng)，8月31日，廣東省中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，宣布認(rèn)房不認(rèn)貸。本通知自印發(fā)之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

中山宣布施行認(rèn)房不認(rèn)貸

據(jù)中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局政務(wù)網(wǎng)，8月31日，廣東省中山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，宣布認(rèn)房不認(rèn)貸。本通知自印發(fā)之日起施行，原有政策與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。

專家稱一線城市認(rèn)房不認(rèn)貸已無(wú)懸念

昨天(8月30日)，廣州市和深圳市先后宣布優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”正式落地。兩地均明確：居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該政策的出臺(tái)對(duì)于大城市信貸政策調(diào)整、房貸政策優(yōu)化、購(gòu)房成本降低等將有直接影響，對(duì)于即將到來(lái)的“金九銀十”，新政堪稱一場(chǎng)“及時(shí)雨”。

認(rèn)房不認(rèn)貸，即不管是否曾經(jīng)有過(guò)貸款，只要目前名下沒(méi)有房產(chǎn)，均可以按首套按揭貸款享受首付比例和利率優(yōu)惠。

執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”能為以往被認(rèn)定為“二套房”的購(gòu)房人節(jié)約多少購(gòu)房成本呢?

以廣州為例，該市普通住宅首套房首付比例為30%，二套房首付比例為70%，比首套首付高出40%。實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，按600萬(wàn)元總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從420萬(wàn)元降至180萬(wàn)元，少了240萬(wàn)元。此外，房貸利率也將從4.80%降至4.20%，按照貸款100萬(wàn)元、30年商業(yè)貸款計(jì)算，每月可以節(jié)省357元月供。

這一政策直接利好兩類人群，一是本地?fù)Q房人群，名下住房出售后，新購(gòu)住房可按首套執(zhí)行信貸政策，首付比例與房貸利率均出現(xiàn)大幅下降，二是在異地有購(gòu)房人群，在認(rèn)定套數(shù)時(shí)只核查在廣州的住房情況，因此即使外地有房，只要在廣州無(wú)房，同樣可按首套執(zhí)行信貸政策。

住房貸款市場(chǎng)分析

7月中旬以來(lái)，監(jiān)管層數(shù)次就存量房貸利率調(diào)整作出指示，多個(gè)城市相繼跟進(jìn)釋放積極信號(hào)。近日，招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、平安銀行、華夏銀行、中信銀行等多家銀行就存量房貸利率調(diào)整一事作出回應(yīng)。據(jù)了解，目前，監(jiān)管部門具體的指導(dǎo)方案還未出臺(tái)，多數(shù)銀行表態(tài)正在研究，準(zhǔn)備預(yù)案，并積極與監(jiān)管溝通。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，存量房貸利率的調(diào)整不會(huì)出現(xiàn)“一刀切”的情況，大概率會(huì)根據(jù)城市級(jí)別不同、房貸金額等因素進(jìn)行“一城一策”。

央行數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額38.6萬(wàn)億元。據(jù)中金公司分析師測(cè)算，當(dāng)前銀行存量按揭利率約為4.7%，假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70BP降至新發(fā)放利率4.0%左右的水平，按照100萬(wàn)元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算，可降低借款人月供約400元;全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)住房貸款行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告》分析

過(guò)去幾年間，房貸利率“水漲船高”，尤其是2015年至2019年之間購(gòu)房者，有的甚至背負(fù)著6%以上的利率。雖然現(xiàn)行房貸利率降低了，但按照契約精神，按揭貸款合同是自愿簽訂的，那么高利率似乎只能“認(rèn)栽”。

根據(jù)央行數(shù)據(jù)，去年12月新發(fā)放住房貸款利率為4.26%，低于5年LPR利率4bp，2023年3月新發(fā)放住房貸款利率為4.14%，低于5年LPR利率16bp，且新發(fā)放購(gòu)房貸款利率下限“放松”，部分城市的一手房貸利率甚至進(jìn)入了“3”時(shí)代。

對(duì)背負(fù)貸款的購(gòu)房人來(lái)講，有兩個(gè)值得關(guān)注的重要日子。一個(gè)是每月20號(hào)，這天公布的最新LPR報(bào)價(jià)，決定著未來(lái)的月供是升還是降。另一個(gè)則是每年的房貸利率重定價(jià)日，一般為1月1日或者貸款發(fā)放日。

在房貸利率由固定利率轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR浮動(dòng)利率之后，按照央行現(xiàn)行政策，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，也就是房貸利率=LPR+固定加點(diǎn)。

因此，房貸利率若重定價(jià)，其變化也就由LPR變化和加點(diǎn)變化兩部分組成。即房貸利率變化=LPR變化+加點(diǎn)變化。

央行鼓勵(lì)存量房貸利率調(diào)整的背景是居民提前還貸增加。

個(gè)人住房貸款利率基本由5年期以上LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)加點(diǎn)確定。以北京為例，當(dāng)前各大銀行普遍執(zhí)行首套房貸利率為5年期以上LPR+55基點(diǎn)，二套房貸利率為5年期以上LPR+105基點(diǎn)。

2022年以來(lái)，隨著LPR不斷下調(diào)，疊加央行等相關(guān)管理部門對(duì)首套房貸利率加點(diǎn)幅度進(jìn)行調(diào)整，新發(fā)放的房貸利率不斷下行。

最新數(shù)據(jù)顯示，2023年6月，活期存款加權(quán)平均利率為0.23%，同比下降0.09個(gè)百分點(diǎn)，定期存款加權(quán)平均利率為2.22%，同比下降的0.12個(gè)百分點(diǎn)。而根據(jù)《中國(guó)銀行業(yè)理財(cái)市場(chǎng)年度報(bào)告(2022年)》，2022年銀行理財(cái)各月度平均收益率為2.09%，約為新發(fā)放房貸利率的一半。

多位分析人士表示，存量貸款利率下調(diào)也意味著將加大銀行經(jīng)營(yíng)壓力。據(jù)央行披露，當(dāng)前銀行凈利差已收窄至1.7%附近，已處于十余年來(lái)較低水平。下調(diào)存量房貸利率，意味著商業(yè)銀行生息資產(chǎn)收益率將進(jìn)一步下行，繼續(xù)施壓銀行利差，加大商業(yè)銀行盈利壓力。

住房貸款行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析住房貸款未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì)，挖掘住房貸款行業(yè)的市場(chǎng)潛力，基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究，提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個(gè)角度市場(chǎng)變化的生動(dòng)描繪，清晰發(fā)展方向。

欲了解更多關(guān)于住房貸款行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來(lái)行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2022-2027年中國(guó)住房貸款行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告》。

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  2022-2027年中國(guó)住房貸款行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研及投資價(jià)值評(píng)估研究報(bào)告

  本報(bào)告利用中研普華長(zhǎng)期對(duì)住房貸款行業(yè)市場(chǎng)跟蹤搜集的一手市場(chǎng)數(shù)據(jù)，應(yīng)用先進(jìn)的科學(xué)分析模型，全面而準(zhǔn)確地為您從行業(yè)的整體高度來(lái)架構(gòu)分析體系。報(bào)告結(jié)合住房貸款行業(yè)的背景，深入而客觀地剖析...

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