又一城市出手 調(diào)整限購范圍 基建投資下半年有望提速 房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專項(xiàng)研究報(bào)告

• 李波 2023年10月17日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1425 94
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杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，從加大保障性住房建設(shè)和供給、優(yōu)化住房限購政策、加強(qiáng)住房信貸支持力度、優(yōu)化住宅用地供應(yīng)、強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等方面進(jìn)一步完善房地

杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，從加大保障性住房建設(shè)和供給、優(yōu)化住房限購政策、加強(qiáng)住房信貸支持力度、優(yōu)化住宅用地供應(yīng)、強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等方面進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

加大保障性住房建設(shè)和供給

加大保障性住房建設(shè)和供給，提高保障性住房在住房總供給中的比例，加快解決工薪收入群體住房困難，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式。

優(yōu)化住房限購政策

杭州本市住房限購范圍調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。

杭州市戶籍家庭在本市限購范圍內(nèi)限購2套住房;非杭州市戶籍家庭在杭州市市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅記錄的，可在杭州市限購范圍內(nèi)限購1套住房。

參與杭州市限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競(jìng)買人，取消“須符合本市住房限購政策”限制。

加強(qiáng)住房信貸支持力度

人民銀行浙江省分行指導(dǎo)浙江省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，研究落實(shí)杭州市差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率政策。

對(duì)職工使用住房公積金貸款購買二手住房的，二手住房房齡與貸款期限合計(jì)年限由不超過50年延長(zhǎng)至不超過70年。

優(yōu)化住宅用地供應(yīng)

優(yōu)化住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，按需做地、精準(zhǔn)供地，加大配套齊全、交通便利的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)。根據(jù)不同區(qū)域住房市場(chǎng)需求特點(diǎn)，優(yōu)化土地規(guī)劃條件，引導(dǎo)企業(yè)開發(fā)差異化產(chǎn)品。

在原有以土地競(jìng)買保證金繳納作為參加土地競(jìng)買履約保證的基礎(chǔ)上，增加見索即付銀行保函作為參加土地競(jìng)買的履約保證方式。

強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管

加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管力度，確保監(jiān)管額度內(nèi)資金?？钣糜诠こ探ㄔO(shè)。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用、經(jīng)營(yíng)狀況等，對(duì)預(yù)售資金實(shí)行差異化監(jiān)管，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)意識(shí)，構(gòu)建誠(chéng)實(shí)守信的市場(chǎng)環(huán)境。

規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)各方主體行為，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)公示、登記搖號(hào)、廣告宣傳、施工質(zhì)量、公建配套等行為的監(jiān)督檢查，依法嚴(yán)處違法違規(guī)行為。

新建商品住房公證搖號(hào)公開銷售過程中購房家庭中選后放棄選房、購房的，不再限制購房意向登記。根據(jù)限購政策調(diào)整，相應(yīng)優(yōu)化無房家庭認(rèn)定條件。

《通知》自發(fā)布之日起施行。原有政策與本《通知》不一致的，以本《通知》為準(zhǔn)。

2023年房地產(chǎn)新開工面積還在下降,竣工面積在增加,施工面積整體下降,未來看,房地產(chǎn)投資還會(huì)處于低位運(yùn)行。但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整逐步到位,房地產(chǎn)投資會(huì)逐步回到合理水平。

上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.9%

7月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，上半年，全國(guó)固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)243113億元，同比增長(zhǎng)3.8%。其中，基礎(chǔ)設(shè)施投資增長(zhǎng)7.2%，制造業(yè)投資增長(zhǎng)6.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.9%。

房地產(chǎn)相關(guān)的其他數(shù)據(jù)方面，上半年，全國(guó)商品房銷售面積59515萬平方米，下降5.3%;商品房銷售額63092億元，增長(zhǎng)1.1%。

商品房銷售和待售情況。上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元，增長(zhǎng)1.1%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)3.7%。

6月末，商品房待售面積64159萬平方米，同比增長(zhǎng)17.0%。其中，住宅待售面積增長(zhǎng)18.0%。

上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金68797億元，同比下降9.8%。其中，國(guó)內(nèi)貸款8691億元，下降11.1%;利用外資28億元，下降49.1%;自籌資金20561億元，下降23.4%;定金及預(yù)收款24275億元，下降0.9%;個(gè)人按揭貸款12429億元，增長(zhǎng)2.7%。

房地產(chǎn)投資會(huì)逐步回到合理水平

今年以來，各地區(qū)、各部門堅(jiān)持“房住不炒”、因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，積極做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，一季度前期積壓的購房需求集中釋放，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有所改善，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步回歸常態(tài)化運(yùn)行，上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

從主要指標(biāo)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售、開發(fā)投資，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金等主要指標(biāo)均比去年全年出現(xiàn)改善。

上半年，全國(guó)商品房銷售面積同比下降5.3%，銷售額增長(zhǎng)1.1%，均明顯好于去年全年。銷售面積降幅明顯收窄，銷售額由降轉(zhuǎn)升。

上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.9%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金下降9.8%，降幅比去年全年不同程度收窄。

從走勢(shì)來看，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)向好，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展政策顯效，房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步走穩(wěn)。從需求端來看，“房住不炒”政策作用下，投機(jī)性住房需求逐步得到抑制，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，將繼續(xù)帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。

從供給端來看，部分房地產(chǎn)企業(yè)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營(yíng)模式難以為繼，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給正經(jīng)歷階段性調(diào)整。隨著調(diào)整逐步到位，市場(chǎng)供給也會(huì)逐步趨于穩(wěn)定。

從中長(zhǎng)期來看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正從過去的高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，這是由房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段變化、市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)整決定的。

根據(jù)中研普華研究院《2023年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專項(xiàng)研究報(bào)告》顯示：

今年以來，房地產(chǎn)投資疲軟導(dǎo)致建設(shè)活動(dòng)持續(xù)趨緩，但在基礎(chǔ)設(shè)施投資及季節(jié)性需求走強(qiáng)驅(qū)動(dòng)下，基礎(chǔ)設(shè)施相關(guān)建設(shè)活動(dòng)或?qū)⒃谙掳肽曛匦绿崴佟?/p>

基建投資下半年有望提速

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1～5月，全國(guó)商品房銷售面積同比降幅擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)仍較低迷。與之相應(yīng)的是，1～5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資45701億元，同比下降7.2%(按可比口徑計(jì)算)，其中住宅投資34809億元，同比下降6.4%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年6月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)減少，各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平或略降、二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降;各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比有漲有降、二手住宅銷售價(jià)格同比下降。

當(dāng)前樓市呈現(xiàn)買方市場(chǎng)的特征，這種特征在二季度初開始出現(xiàn)并越來越強(qiáng)，背后的原因是隨著前期積壓需求在一季度集中釋放后，二季度市場(chǎng)交易節(jié)奏放緩，但房源供應(yīng)充足導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求，因此6月份出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的回落。

從新建商品住宅看，6月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平，其中北京、上海環(huán)比分別上漲0.1%和0.4%，廣州、深圳環(huán)比分別下降0.1%和0.3%;

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平;三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。

一位金融從業(yè)人士表示，房地產(chǎn)投資具有高杠桿屬性，因此與貨幣政策緊密相關(guān)，在市場(chǎng)預(yù)期并不樂觀的背景下，房企投資也會(huì)比較謹(jǐn)慎，而對(duì)入市節(jié)奏更多會(huì)選擇觀望，這會(huì)放緩整體的投資進(jìn)度。

受房地產(chǎn)投資拖累，建筑業(yè)細(xì)分行業(yè)數(shù)據(jù)也出現(xiàn)回落。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局服務(wù)業(yè)調(diào)查中心和中國(guó)物流與采購聯(lián)合會(huì)發(fā)布的中國(guó)采購經(jīng)理指數(shù)顯示，6月份，綜合PMI產(chǎn)出指數(shù)為52.3%，比上月下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

分行業(yè)看，建筑業(yè)新訂單指數(shù)為48.7%，比上月下降0.8個(gè)百分點(diǎn);投入品價(jià)格指數(shù)為51.8%，比上月上升7.1個(gè)百分點(diǎn);銷售價(jià)格指數(shù)為51.6%，比上月上升4.7個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)人員表示，從市場(chǎng)預(yù)期看，建筑業(yè)業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)為60.3%，比上月下降1.8個(gè)百分點(diǎn)，但今年以來始終位于60%以上的高位景氣區(qū)間，這意味著，建筑業(yè)企業(yè)對(duì)行業(yè)發(fā)展的信心較強(qiáng)。

房地產(chǎn)行業(yè)支持政策再度加碼

針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，逆周期調(diào)節(jié)備受關(guān)注，其中政策性開發(fā)性金融工具等準(zhǔn)財(cái)政工具也成為重要的增量資金來源。

去年中央曾投放兩批金融工具，合計(jì)規(guī)模為7400億元，這有效補(bǔ)充了一批項(xiàng)目的資本金來源。對(duì)于今年是否會(huì)投放的話題，《2023年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》指出，將持續(xù)發(fā)揮政策性開發(fā)性金融工具作用。

7月10日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》，對(duì)“金融16條”中關(guān)于房企存量融資展期等部分政策進(jìn)行延期。

本次《通知》將相關(guān)政策延期后，“金融16條”第四條和第八條現(xiàn)有關(guān)內(nèi)容相應(yīng)變更為：

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。

2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

對(duì)于商業(yè)銀行按照本通知要求，2024年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類;對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。

除上述兩條政策外，其他不涉及適用期限的政策長(zhǎng)期有效。各金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照文件要求切實(shí)抓好落實(shí)，因城施策支持剛性和改善性住房需求，保持房地產(chǎn)融資合理適度，加大保交樓金融支持，推動(dòng)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)化出清，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

《2023年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專項(xiàng)研究報(bào)告》由中研普華研究院撰寫，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2023年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)規(guī)劃專項(xiàng)研究報(bào)告

  產(chǎn)業(yè)規(guī)劃一般包括產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)特征分析、產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)方向、產(chǎn)業(yè)空間引導(dǎo)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。隨著中國(guó)對(duì)外開放程度的深化，經(jīng)濟(jì)全球化和區(qū)域化對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響顯...

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