租賃機(jī)構(gòu)端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 住房租賃行業(yè)需避開(kāi)“三大風(fēng)險(xiǎn)”

• 2018年8月1日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 585 33
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  2018-2023年版房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)

  《2018-2023年房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對(duì)項(xiàng)目投融資咨詢服務(wù)的專項(xiàng)計(jì)劃書(shū)。計(jì)劃書(shū)分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般水平測(cè)算好了行業(yè)指B...

經(jīng)過(guò)幾年的積累，加之政策紅利不斷釋放，我國(guó)住房租賃行業(yè)逐漸進(jìn)入快速發(fā)展期，供應(yīng)端形成了以存量盤(pán)活為主體，增量開(kāi)發(fā)并行的市場(chǎng)格局。

除了運(yùn)營(yíng)和盈利模式需要發(fā)展，長(zhǎng)租公寓的融資渠道也一直是行業(yè)發(fā)展的痛點(diǎn)之一。早期長(zhǎng)租公寓行業(yè)融資渠道相對(duì)比較狹窄、融資成本較高。近年來(lái)，政府加強(qiáng)政策扶持力度，長(zhǎng)租公寓的融資方式逐漸多元化,融資規(guī)模也逐漸增長(zhǎng)。據(jù)《白皮書(shū)》統(tǒng)計(jì)，目前長(zhǎng)租領(lǐng)域已基本形成風(fēng)險(xiǎn)資本股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)基金、傳統(tǒng)債權(quán)融資、ABS、REITs權(quán)益型融資等六大融資方式，這對(duì)行業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)可謂具有重大意義。

以新派公寓為例，其試點(diǎn)發(fā)行國(guó)內(nèi)首單房地產(chǎn)投資信托基金（REITS），獲得2 .7億元融資。這給行業(yè)的發(fā)展注入了一針強(qiáng)心劑，讓缺少資金支持的從業(yè)者看到了新的希望。但《白皮書(shū)》同樣指出，REITs發(fā)展缺乏核心要素，根本原因是盈利能力阻力大，低租金回報(bào)率對(duì)投資者的吸引力不強(qiáng)，因此REITs的落地仍需時(shí)間，但未來(lái)，一旦REITs方式發(fā)展成熟將有利于公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)形成投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、退出的完整閉環(huán)。

住房租賃行業(yè)需避開(kāi)“三大風(fēng)險(xiǎn)”

結(jié)合租賃行業(yè)現(xiàn)狀和《白皮書(shū)》內(nèi)容，楊現(xiàn)領(lǐng)綜合分析認(rèn)為，租賃市場(chǎng)需要規(guī)避“將租賃簡(jiǎn)單地等同開(kāi)發(fā)、把租售并舉當(dāng)成以租代購(gòu)、將租賃發(fā)展等同于金融支持用于開(kāi)發(fā)”這三大風(fēng)險(xiǎn)。

他指出當(dāng)前租賃市場(chǎng)不可能依靠增量市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)完成供應(yīng)，增量時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，高品質(zhì)商品住房用地的持續(xù)供應(yīng)才是市場(chǎng)所需要的。同時(shí)，他強(qiáng)調(diào)當(dāng)前租賃市場(chǎng)的供求結(jié)構(gòu)存在錯(cuò)配矛盾。拿北京舉例，2018年北京租賃市場(chǎng)的最大變化就是隨著人口向城市中心遷移，租賃市場(chǎng)也需要相應(yīng)內(nèi)遷，三四環(huán)租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)比例應(yīng)當(dāng)快速上升。但北京目前的租賃用地集中在五環(huán)、六環(huán)外，供求結(jié)構(gòu)在空間上存在失衡現(xiàn)象。

其次，租賃市場(chǎng)發(fā)展的另一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是把租售并舉當(dāng)成以租代購(gòu)。正常的換房市場(chǎng)和改善性市場(chǎng)能為租賃市場(chǎng)提供房源。只有不斷推出改善型住房，滿足人們的換房欲望，將原有住房釋放出來(lái)，市場(chǎng)才有流動(dòng)的“活水”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善性發(fā)展才有可能。

此外，簡(jiǎn)單地把租賃發(fā)展等同于金融支持用于開(kāi)發(fā)，是租賃市場(chǎng)發(fā)展的第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。在租金回報(bào)率較低的現(xiàn)有環(huán)境下，眾多企業(yè)仍舊投身租賃市場(chǎng)，其核心原因是規(guī)模效應(yīng)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)能夠帶來(lái)租金回報(bào)率的提高。在租賃行業(yè)中，唯一具備網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的就是分散式租賃。對(duì)房屋進(jìn)行增值改造，提供高品質(zhì)的租賃服務(wù)，才能達(dá)到一定規(guī)模，才能確保高出租率，從而獲得較高的租金回報(bào)率，確保企業(yè)的生存。

楊現(xiàn)領(lǐng)強(qiáng)調(diào)，過(guò)去二十年是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)時(shí)代，未來(lái)十年總體上是服務(wù)時(shí)代。面臨房地產(chǎn)市場(chǎng)增量向存量轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)，如何保證存量的優(yōu)勢(shì)，這就需要企業(yè)通過(guò)不斷提高服務(wù)質(zhì)量，打造品牌效應(yīng)，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，形成良好的循環(huán)發(fā)展，才能在租賃市場(chǎng)乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)占有一席之地。

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