租賃機構端市場競爭加劇 住房租賃行業(yè)需避開“三大風險”

• 2018年8月1日 FanTianQing來源：騰訊網 585 33
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  2018-2023年版房地產項目商業(yè)計劃書

  《2018-2023年房地產項目商業(yè)計劃書》為中研普華公司獨家首創(chuàng)針對項目投融資咨詢服務的專項計劃書。計劃書分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據行業(yè)一般水平測算好了行業(yè)指B...

經過幾年的積累，加之政策紅利不斷釋放，我國住房租賃行業(yè)逐漸進入快速發(fā)展期，供應端形成了以存量盤活為主體，增量開發(fā)并行的市場格局。

近日，由貝殼研究院聯合21世紀產業(yè)研究院共同策劃發(fā)布的《2018年中國住房租賃白皮書》（以下簡稱白皮書）數據顯示，住房租賃機構化率進一步提升，開發(fā)企業(yè)提供的長租公寓與租房機構提供的分散式租賃房源快速增加。與此同時，《白皮書》指出，租賃機構面臨的競爭也在加劇，行業(yè)集中度增加，更考驗機構的拿房能力、運營效率和資金運作能力等。

“在行業(yè)市場快速發(fā)展的今天，需要理智、客觀地對待行業(yè)市場，杜絕追逐利益的短期投機行為，用長遠和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化，以滿足租客需求、提供品質租賃服務為核心，促進行業(yè)在正確的軌道上前進。”貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領分析指出，租賃機構突圍需要更加重視核心運營能力。

住房租賃機構化占比將進一步提升

《白皮書》監(jiān)測了10個住房租賃熱點城市市場表現，分析發(fā)現北京和長三角地區(qū)城市機構化租賃占比領先，北京為10.3%，上海、蘇州、杭州、南京4個城市平均數據為6.9%。

綜合10個城市未來三到五年住宅和租賃住房供應計劃、城中村整治計劃和歷史進度，《白皮書》預測了2021年的租賃住房供給結構：機構化占比方面，各城市都將有2-5倍的增幅，上海、深圳漲幅最高，這得益于兩個城市100萬套機構化管理計劃（深圳100萬套收儲；上海70萬套新建+30萬套收儲）。京滬深三個一線城市的變化逐步趨近于國際發(fā)達城市水平（紐約60% 東京90%），未來每3個租客中將有1個是與專業(yè)機構直接簽約；杭州比例超過1/5，是二線城市中機構化租賃的龍頭；6個城市比例超過10%。機構化租賃將越來越成為住房租賃人群選擇的新型居住解決方式。

數據顯示，一線城市新開公寓門店增長率超35%；從供給方面看，集體土地租賃住房項目陸續(xù)推出、全國近700萬方的自持性租賃地塊入市，逐漸形成了以存量盤活為主體，增量開發(fā)并行的供給市場；從租客需求端看，隨著一線城市結婚年齡的推遲、月供與月租金剪刀差的增加，更多的租客從被動到主動選擇，租賃需求增加。

楊現領認為，以租住為核心的產業(yè)鏈閉環(huán)逐漸形成，在房源開發(fā)、運營、資金、管理等關鍵節(jié)點都逐漸衍生出專業(yè)的服務機構分工和深化鏈條的完整性。

租賃機構需加強運營能力

另一組數據顯示，當前在品牌連鎖公寓中，頭部企業(yè)已成規(guī)模，累計管理數量約為160萬間，品牌公寓管理房間總量或已接近288.6萬間。

《白皮書》指出，目前我國長租公寓領域中已擁有創(chuàng)業(yè)系、房企系、中介系、酒店系等多方力量，未來隨著政策的推進，國企系也將加入戰(zhàn)局，行業(yè)競爭將進一步加劇。此外，經過數年的發(fā)展，各領域的頭部企業(yè)都已形成，發(fā)展遲緩的末端企業(yè)已開始紛紛離場，行業(yè)進入洗牌期。

面對當前激烈的競爭，各企業(yè)要把握行業(yè)發(fā)展的核心關鍵。租賃的本質是服務居民，因此住房租賃的核心是服務，而服務的核心是運營，長租公寓的關鍵成功要素就是提高企業(yè)的運營能力，為此公寓的運營商需要具備房源獲取能力、品質控制能力、供應鏈管理能力、效率運營能力和客戶獲取能力五大核心競爭要素，才能實現行業(yè)突圍。

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