今年樓市“金九銀十”料難再現(xiàn) 房地產(chǎn)規(guī)劃變更監(jiān)管將加強(qiáng)

• 2018年8月8日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng)、鳳凰資訊 1253 81
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  2018-2023年房地產(chǎn)信托行業(yè)深度分析及“十三五”發(fā)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告

  “十三五”規(guī)劃對(duì)“十二五”規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行全面評(píng)估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習(xí)近平新時(shí)代中國特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，突出改革創(chuàng)新；遠(yuǎn)近結(jié)合，更加注重以解決長遠(yuǎn)問題的辦法來應(yīng)對(duì)...

一般情況下，每年9月份、10月份都是房地產(chǎn)市場較為重要的時(shí)間窗口期。目前距離9月份只有20余天，業(yè)內(nèi)對(duì)于即將到來的“金九銀十”，基本持謹(jǐn)慎態(tài)度。

一般情況下，每年9月份、10月份都是房地產(chǎn)市場較為重要的時(shí)間窗口期。目前距離9月份只有20余天，業(yè)內(nèi)對(duì)于即將到來的“金九銀十”，基本持謹(jǐn)慎態(tài)度。

昨日，如是金融研究院高級(jí)研究員楊芹芹在接受采訪時(shí)表示，按照房地產(chǎn)市場的分析邏輯，短期看政策，中期看產(chǎn)業(yè)，長期看人口。因此，從短期看，隨著政策層面的相對(duì)偏緊，即調(diào)控政策繼續(xù)加碼、房貸政策難言寬松。種種跡象表明，未來政策層面對(duì)于房地產(chǎn)市場的收緊有進(jìn)一步加碼的趨勢，而這無疑會(huì)對(duì)房價(jià)形成一定的制約，預(yù)計(jì)“金九銀十”很難重現(xiàn)。

值得注意的是，日前國家統(tǒng)計(jì)局公布的6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，6月份房價(jià)上漲的城市數(shù)量創(chuàng)下近21個(gè)月新高。雖然監(jiān)管層在7月底對(duì)于下半年樓市調(diào)控的口徑有所收緊，但有觀點(diǎn)認(rèn)為，這對(duì)于年內(nèi)“金九銀十”的表現(xiàn)來說，預(yù)計(jì)影響處于可控范圍。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波在接受?采訪時(shí)表示，“樓市升級(jí)引擎，房價(jià)急踩剎車”，當(dāng)前無論是住房租賃房源的供應(yīng)和建設(shè)，還是保障性住房，均可以看到監(jiān)管部門正在不斷優(yōu)化與房地產(chǎn)市場長遠(yuǎn)發(fā)展相匹配的頂層設(shè)計(jì)，以及著手建立樓市調(diào)控長效機(jī)制。總的來看，房地產(chǎn)市場正在由早期單一化注重短期效果向長效化發(fā)展；由商品化住宅為主的市場向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的方向升級(jí)。

張波認(rèn)為，從樓市升級(jí)的長期性來看，房地產(chǎn)市場的行情并不會(huì)因?yàn)殚L效機(jī)制的不斷落地而出現(xiàn)急劇變化，但從7月末中央政治局會(huì)議傳出的信號(hào)來看，預(yù)計(jì)房價(jià)在“金九銀十”期間出現(xiàn)大范圍上漲的趨勢將會(huì)減少、各地短期調(diào)控的措施也將更加聚焦至房價(jià)層面的表現(xiàn)上來，但從成交量的角度來看，預(yù)計(jì)不會(huì)有太大變化。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的上半年數(shù)據(jù)來看，房企開發(fā)投資和土地購置面積分別同比增長9.7%、7.2%，商品房銷售面積也同比增長了3.3%。因此，預(yù)計(jì)下半年成家量較2017年仍會(huì)出現(xiàn)小幅增長，但今年“金九銀十”成家量料保持總體穩(wěn)定，不會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。

楊芹芹認(rèn)為，由于房價(jià)變化主要看供需關(guān)系，因此，預(yù)計(jì)未來二線、三線城市房價(jià)可能會(huì)出現(xiàn)一定分化，尤其是對(duì)于一些人口流出較為嚴(yán)重、前期漲幅較高的二線、三線城市來說，更加需要警惕房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)規(guī)劃變更監(jiān)管將加強(qiáng)

近年來，在城市建設(shè)加快推進(jìn)的同時(shí)，規(guī)劃更改現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場屢見不鮮，也由此引發(fā)了眾多矛盾糾紛和城市管理問題。隨著房地產(chǎn)市場治理的加強(qiáng)，規(guī)劃變更的管制力度也不斷提升。專家指出，未來要進(jìn)一步完善行政審批流程，明確規(guī)劃變更的“底線”和“紅線”，確保規(guī)劃變更目的正當(dāng)、程序正當(dāng)。

中國政法大學(xué)副校長馬懷德指出，規(guī)劃更改頻發(fā)、目的正當(dāng)性難以保障，背后深層次的原因在于規(guī)劃的剛性約束機(jī)制不健全。規(guī)劃效力不明、公眾參與不足、更改程序不嚴(yán)、賠償標(biāo)準(zhǔn)不明，讓不合理、不合規(guī)、不合法的規(guī)劃調(diào)整有機(jī)可乘。

中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長王凱說，在建設(shè)規(guī)劃更改審批中，應(yīng)該把公眾參與流程法定化，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)規(guī)劃編制、更改目的正當(dāng)性的監(jiān)督。

針對(duì)目前建設(shè)規(guī)劃項(xiàng)目變更引起業(yè)主訴訟增加的問題，專家指出，根本原因是開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃更改，多數(shù)基于項(xiàng)目收益需要，而規(guī)劃更改審批過程中往往忽視對(duì)第三方尤其是已購房業(yè)主權(quán)益的保護(hù)，最終造成開發(fā)企業(yè)規(guī)劃更改形式“合法”，但對(duì)已購房業(yè)主民事“侵權(quán)”的事實(shí)。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生認(rèn)為，城市建設(shè)規(guī)劃跟居民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利息息相關(guān)，一定程度上規(guī)劃就是利益，規(guī)劃更改涉及的民事權(quán)益問題不容忽視。尤其是分期開發(fā)的項(xiàng)目，后期項(xiàng)目規(guī)劃變更等都會(huì)影響已購房業(yè)主居住品質(zhì)。這種潛藏著巨大利益的規(guī)劃變更一定要與物權(quán)法等相關(guān)民事法律很好地銜接。

中國社會(huì)科學(xué)院法學(xué)所研究員孫憲忠表示，目前在規(guī)劃行政許可中存在一些認(rèn)識(shí)“誤區(qū)”。不少規(guī)劃行政部門認(rèn)為在規(guī)劃更改審批中，只要遵守行政許可法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法的程序和權(quán)限，所做的審批就是合法的。事實(shí)上，建設(shè)規(guī)劃具有其特殊性，行政上合法并不代表民事上不侵權(quán)。

據(jù)了解，目前，廈門、深圳、蘇州、常州等地的城市規(guī)劃管理規(guī)定中，都已針對(duì)規(guī)劃修改涉及利害關(guān)系人重大利益關(guān)系的情況，明確要求征得利害關(guān)系人書面同意。

專家認(rèn)為，目的正當(dāng)是規(guī)劃調(diào)整的“底線”，不侵犯業(yè)主權(quán)益、程序合法是規(guī)劃變更的“紅線”。各地應(yīng)根據(jù)物權(quán)法的精神進(jìn)一步完善相關(guān)法規(guī)政策，嚴(yán)格規(guī)劃審批，讓規(guī)劃兼顧效率和公平，引領(lǐng)城市高質(zhì)量發(fā)展。

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