樓市大拐點已至？從“買不到”到“賣不掉”

• 2018年11月1日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 1281 84
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  投資與產(chǎn)出不成正比，寫字樓企業(yè)如何做出正確的投資規(guī)劃和戰(zhàn)略選擇？

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長動力。目前國內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過剩、非金融國有企業(yè)的高杠桿...

樓市大拐點已至？從“買不到”到“賣不掉”。

從買不到到賣不掉

要知道類似于和園這樣的項目所處的板塊一度是北京熱銷的搶房板塊，項目臨近南海子公園，出行有德賢路和五環(huán)路，周邊住宅主打改善類，尤其是德賢路附近的住宅項目一度賣到了超過8萬元/平方米，在2015到2016年時，區(qū)域項目開盤甚至需要排隊搶房。

但如今，隨著以限競房為主力的新盤加大供應(yīng)，樓市風(fēng)格開始從買不到向賣不掉轉(zhuǎn)換。

根據(jù)北京中原市場研究部的統(tǒng)計資料，2016年9月30日起，北京土地市場開始采用“限房價，競地價”出讓條件供應(yīng)住宅用地，截止到今年10月24日，北京土地市場累計供應(yīng)90宗土地，成交67宗，成交面積達到931萬平方米，預(yù)計供應(yīng)限競商品房約9萬套。

實際入市方面，北京已有27個限競房項目取得預(yù)售證，總供應(yīng)1.5萬套，項目主要分布在五到六環(huán)間，主打90平方米的三居，主力總價段基本集中在450萬-500萬/套。

從區(qū)域拿證情況來看，大興區(qū)域的銷售壓力尤其大，有8個限競房項目入市，共供應(yīng)5296套，供應(yīng)面積53.47萬㎡，套數(shù)占限競房總供應(yīng)的33.86%。

除此之外，根據(jù)早前的北京土地供應(yīng)計劃，截至10月18日，北京土地市場已掛牌待成交（2019年內(nèi)）住宅用地7宗，供應(yīng)面積69.5萬㎡，預(yù)計可開發(fā)限競房約7000套。未來土地市場還將掛牌16宗，供應(yīng)面積191.5萬㎡住宅用地，預(yù)計可開發(fā)限競房約2萬套。

近期，北京國土局又計劃掛出供應(yīng)住宅用地66宗，供應(yīng)面積933萬平方米，北京中原地產(chǎn)預(yù)計，這些新增土地預(yù)計可開發(fā)限競房套數(shù)約10萬套。如果加上此前的已成交土地及新增土地供應(yīng)，北京限競房供應(yīng)套數(shù)預(yù)計將達到21.7萬套。扣除已經(jīng)拿證上市的房屋，未來將還有約20萬套的潛在供應(yīng)量。

時隔45個月 庫存再次開始攀升

一邊是賣不出去的房子，一邊是不斷涌入的新盤，樓市庫存必然會隨之增加。近日，易居研究院發(fā)布最新百城新建住宅庫存報告，其數(shù)據(jù)顯示，2015年1月份以來，全國100城新建商品住宅庫存規(guī)模呈現(xiàn)持續(xù)性下跌態(tài)勢，而在今年9月份庫存規(guī)模明顯增長，是45個月下跌狀態(tài)后的首次顯著攀升。

據(jù)悉，截至2018年9月底，受監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為4.35億平方米，環(huán)比增長2.9%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，9月百城新建住宅庫存數(shù)據(jù)顯著攀升，意味著庫存走勢迎來拐點，四季度將重返上行通道。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，今年9月全國百城庫存數(shù)據(jù)出現(xiàn)上漲，說明供給規(guī)模較大，而市場去化效果一般。庫存走勢也使得房企營銷壓力增大，進而會更加依賴以價換量的策略。當(dāng)然從另一方面看，庫存規(guī)模增加，一定程度上也解決了當(dāng)前城市庫存不足和缺貨的狀態(tài)，同時也增加了購房者議價的空間。

具體細化至城市結(jié)構(gòu)來看，報告中數(shù)據(jù)顯示，截至2018年9月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為0.24億平方米、2.22億平方米和1.89億平方米，環(huán)比增幅分別為3.9%、2.4%和3.4%，同比增幅分別為7.2%、-9.2%和-2.3%?？梢娨痪€城市的庫存增長速度明顯高于二三線城市。這意味著一線城市正進入補庫存階段。而二線城市、三四線城市雖然繼續(xù)同比下跌，但跌幅在持續(xù)收窄。

嚴(yán)躍進預(yù)計，今年最后兩個月，各地預(yù)售證發(fā)放節(jié)奏依然會加快，供應(yīng)規(guī)模依然會放量。而市場觀望情緒近期還比較濃厚，市場交易難言明顯反彈，因此住宅庫存規(guī)?；蛴欣^續(xù)攀升的可能。此類庫存走勢將繼續(xù)倒逼房企主動降價，以加快可售項目的去化速度和年度銷售目標(biāo)的完成。

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