中國(guó)物流地產(chǎn)投資交易市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 物流地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析2022

• 方蔓桃 2022年12月14日 來源：百度 731 43
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相比于傳統(tǒng)物流倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)，現(xiàn)代物流地產(chǎn)的智能倉(cāng)儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)明顯，能夠更高效的利用空間，提高存量，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)存儲(chǔ)，節(jié)約人力，具備極高的可視化程度和管理效率。這使得現(xiàn)代物流地產(chǎn)具備極高的市場(chǎng)歡迎度，進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

物流地產(chǎn)行業(yè)前景如何?近幾年基于國(guó)內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，拉動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用逐年提升。2021年中國(guó)物流保管費(fèi)用達(dá)到了5.6萬億元，同比增長(zhǎng)了8.8%，占物流行業(yè)總費(fèi)用規(guī)模的33.5%，但高端物流地產(chǎn)設(shè)施缺口仍然明顯。目前物流地產(chǎn)領(lǐng)域的投資規(guī)模整體成上升趨勢(shì)，但漲幅逐降，物流地產(chǎn)正由“增量時(shí)代”邁入“存量時(shí)代”。

自2020年以來，由于電商行業(yè)和制造業(yè)的發(fā)展，以及疫情對(duì)于醫(yī)藥醫(yī)療、生鮮冷鏈等行業(yè)的推動(dòng)，中國(guó)物流地產(chǎn)投資交易市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，促使物流資產(chǎn)成交價(jià)格上漲，資本化率下降。利潤(rùn)空間更小、投資回收期更長(zhǎng)，促使低碳運(yùn)營(yíng)理念受到重視，以此實(shí)現(xiàn)降本增效。其中，為了降低能源費(fèi)用，各類市場(chǎng)參與者主要從倉(cāng)庫(kù)的建設(shè)入手，主流措施包括安裝屋頂光伏、儲(chǔ)能系統(tǒng)、智能電表、水循環(huán)利用設(shè)施等。2021年，社會(huì)物流總費(fèi)用達(dá)到16.7萬億元，占GDP的比例為14.6%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2021-2025年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》顯示：

物流地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀分析

目前我國(guó)物流交通能耗已占全社會(huì)總能耗的20%以上。其中，交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)能源消費(fèi)量在2018年就已達(dá)到了4.36億噸標(biāo)準(zhǔn)煤，二氧化碳排放量約7.7億噸。目前全國(guó)共有物流相關(guān)法人單位40萬家左右，從業(yè)人員超過5000萬人。

我國(guó)目前大約為5.5億平方米的倉(cāng)儲(chǔ)物流面積，但現(xiàn)代化物流設(shè)施僅為1.1億平方米，占比僅為20%;尤其人均倉(cāng)儲(chǔ)面積約為0.41平方米，僅為美國(guó)的1/13，相差巨大。中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施方面，我國(guó)主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施存量累計(jì)僅約2600萬平米，人均面積不到0.015平米，而美國(guó)中高標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施總存量約為3.7億平米，折合人均面積達(dá)1.13平米。在當(dāng)前電商經(jīng)濟(jì)滲透進(jìn)一步提升的情形下，需求方對(duì)時(shí)效性、安全性提出更高的要求，我國(guó)中高標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施仍有較大的發(fā)展空間。

物流地產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇,指投資商投資開發(fā)的物流設(shè)施,比如物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等等,這里的投資商可以是房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比,它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

從物流保管費(fèi)用規(guī)模來看，近幾年基于國(guó)內(nèi)物流行業(yè)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，拉動(dòng)物流倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用逐年提升。2012-2021年物流保管費(fèi)用保持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2021年中國(guó)物流保管費(fèi)用達(dá)到了5.6萬億元，占物流行業(yè)總費(fèi)用規(guī)模的33.5%。

從物流地產(chǎn)設(shè)施建設(shè)角度來看，以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施總面積為例，國(guó)內(nèi)通用倉(cāng)庫(kù)總面積仍大幅領(lǐng)先高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)總面積。2020年通用倉(cāng)庫(kù)面積為11.45億立方米，相應(yīng)的高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)面積僅為3.45億立方米。從人均物流地產(chǎn)面積看，橫向?qū)Ρ劝l(fā)達(dá)國(guó)家日本和美國(guó)，2019年日本人均現(xiàn)代物流地產(chǎn)為4.0平方米/人，美國(guó)為3.7平方米/人，這一數(shù)據(jù)在中國(guó)為0.7平方米/人。

目前，我國(guó)物流行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模已位居世界第一，但從物流成本與物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)水平看，整體物流效率仍有待提升。2021年，國(guó)內(nèi)物流費(fèi)用總額為16.7萬億元，占GDP比重達(dá)到14.6%，遠(yuǎn)高于歐美國(guó)家10%以下的水平。就社會(huì)物流費(fèi)用占GDP比重來說，截至2016年仍處于下降趨勢(shì)，但近年來幾乎無明顯變化，物流費(fèi)用控制面臨明顯瓶頸。其中，2020年中國(guó)物流費(fèi)用中倉(cāng)儲(chǔ)(保管)費(fèi)用占GDP比重為5.0%，橫向?qū)Ρ让绹?guó)，其中倉(cāng)儲(chǔ)(保管)費(fèi)用占GDP比重僅為2.5%，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)(保管)費(fèi)用占比下降仍有空間。

倉(cāng)儲(chǔ)類項(xiàng)目的發(fā)展與繁榮的首要條件是選址，其項(xiàng)目能否取得成功與所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和交通布局網(wǎng)絡(luò)密切相關(guān)。由于地區(qū)發(fā)展的差異性，目前我國(guó)的高標(biāo)倉(cāng)主要分布于長(zhǎng)三角、珠三角與環(huán)渤海區(qū)域，整體出租情況良好。

相比于傳統(tǒng)物流倉(cāng)儲(chǔ)系統(tǒng)，現(xiàn)代物流地產(chǎn)的智能倉(cāng)儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)明顯，能夠更高效的利用空間，提高存量，實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)存儲(chǔ)，節(jié)約人力，具備極高的可視化程度和管理效率。這使得現(xiàn)代物流地產(chǎn)具備極高的市場(chǎng)歡迎度，進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。

整體來看，近幾年國(guó)內(nèi)物流保管費(fèi)用仍然呈現(xiàn)逐年攀升趨勢(shì)，市場(chǎng)規(guī)模將繼續(xù)擴(kuò)大，但是高標(biāo)準(zhǔn)的物流地產(chǎn)設(shè)施仍然占總物流地產(chǎn)設(shè)施比例較低(以高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)為例)，人均物流地產(chǎn)面積較發(fā)達(dá)國(guó)家差距明顯，反映出國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)仍具有較大發(fā)展空間。

物流地產(chǎn)行業(yè)前景分析

物流地產(chǎn)作為服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，近年來受到政府部門的高度重視，國(guó)務(wù)院聯(lián)合多部門出臺(tái)多項(xiàng)紅利政策，推動(dòng)物流地產(chǎn)的高速發(fā)展。同時(shí)，我國(guó)高端制造業(yè)強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，后疫情時(shí)代，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的逆勢(shì)增長(zhǎng)，帶動(dòng)消費(fèi)總量攀升，共同為物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供動(dòng)力。

跨入新的十年，中國(guó)將面臨更復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境，其中最主要的挑戰(zhàn)來自于經(jīng)濟(jì)增速的放緩及零售額增速放緩。然而，在中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)提質(zhì)擴(kuò)容的大背景之下，疊加新冠肺炎疫情的推動(dòng)，物流地產(chǎn)行業(yè)衍生出了新興驅(qū)動(dòng)力。隨著消費(fèi)渠道拉直，制造效率提升，物流地產(chǎn)開始衍生出多元的中轉(zhuǎn)功能，與現(xiàn)階段商業(yè)業(yè)態(tài)的改變相輔相成，諸如冷鏈物流、生鮮電商以及社區(qū)團(tuán)購(gòu)開始發(fā)力，助力物流地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。

一線城市坐擁大量制造業(yè)企業(yè)及四通八達(dá)的交通樞紐網(wǎng)絡(luò)，是建造高標(biāo)倉(cāng)的理想城市。但是近五年來，一線城市工業(yè)用途土地出讓僅有10筆， 拿地難現(xiàn)象日益嚴(yán)重。

國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)行業(yè)由于其資產(chǎn)的稀缺性，正逐漸成為資本圈內(nèi)炙手可熱的賽道。在資產(chǎn)壁壘、規(guī)模經(jīng)濟(jì)和網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)的共同作用下，行業(yè)形成穩(wěn)固的行業(yè)護(hù)城河，后發(fā)者難以超越。同時(shí)，物流地產(chǎn)基金走上前臺(tái)，為企業(yè)融資、盤活資金、提升盈利提供更多機(jī)會(huì)。

物流地產(chǎn)強(qiáng)者恒強(qiáng)，現(xiàn)在已經(jīng)入局且已經(jīng)形成了一定規(guī)模的公司具有規(guī)模上的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，已經(jīng)持有的資產(chǎn)形成壁壘，后發(fā)者難以替代，龐大的規(guī)模同時(shí)可以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)。此外，行業(yè)正由傳統(tǒng)的單一倉(cāng)儲(chǔ)功能向多經(jīng)營(yíng)性功能轉(zhuǎn)變。

了解更多行業(yè)詳情，可以點(diǎn)擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2021-2025年中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。報(bào)告對(duì)全球的物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)作了詳細(xì)分析，并對(duì)物流地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了趨向研判，是物流地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)，科研，投資機(jī)構(gòu)等單位準(zhǔn)確了解目前物流地產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握企業(yè)定位和發(fā)展方向不可多得的精品。

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