物業(yè)管理調(diào)研報告 物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析2023

• 郭夢 2023年1月4日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1066 68
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物業(yè)管理服務作為最貼近居民的角色，在滿足人民的美好生活中，具備尤其重要的作用。未來將在政策的支持下，起到越來越重要的作用。

物業(yè)管理在小區(qū)公共設施保養(yǎng)維護、社區(qū)服務、小區(qū)建設以及提升城市住宅的整體管理水平方面都有千絲萬縷的關聯(lián)。隨著中國經(jīng)濟建設蓬勃發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，近年來在中國的一些大、中、小城市相繼開發(fā)建設了大量的生活小區(qū)、寫字樓等。為適應市場經(jīng)濟的需要，物業(yè)服務企業(yè)應運而生，并逐步發(fā)展成為一個新興的行業(yè)。

物業(yè)管理調(diào)研報告

物業(yè)管理作為現(xiàn)代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟市場化和住房商品化的發(fā)展而產(chǎn)生的，它是房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費領域的延續(xù)，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一個重要分支。物業(yè)管理實行的是企業(yè)化經(jīng)營、專業(yè)化管理、社會化服務和市場化運作的運行機制，適應了社會主義市場經(jīng)濟體制的需要。

2021年物管行業(yè)營收規(guī)模為12688.1億元，同比增長20.7%。其中，TOP100企業(yè)收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業(yè)收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百強企業(yè)均值的3.27倍。從2021年營收的構成來看，基礎物業(yè)服務占比為20.51%、增值服務占比7.02%。增值業(yè)務在百強物業(yè)收入、利潤結構占比逐漸擴大，企業(yè)收入利潤增強前景空間大。

物業(yè)管理服務作為最貼近居民的角色，在滿足人民的美好生活中，具備尤其重要的作用。未來將在政策的支持下，起到越來越重要的作用。

物業(yè)管理服務市場需要龐大的勞動力來提供安保、清潔、園藝、維修及其他服務，而勞工成本為最大的經(jīng)營成本之一。勞工成本增加對公司的經(jīng)營成本構成了越來越大的壓力，并可能降低其盈利能力。勞工成本的金額主要受擴張導致的員工人數(shù)的增加以及中國工資增長的總體趨勢影響。

物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析2023

綜合城鎮(zhèn)人口增量、地產(chǎn)開發(fā)增量以及人均住房面積提升、物業(yè)覆蓋率提高等因素，經(jīng)測算，預計2025年物業(yè)管理行業(yè)總規(guī)模有望實現(xiàn)388億平方米，2021-2025年年復合增長率3.2%。

隨著市場競爭的加劇，大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)理人將被淘汰。物業(yè)管理將進入戰(zhàn)國時代，最終形成一批領先的物業(yè)管理企業(yè)，成為行業(yè)發(fā)展的標志。

目前，整個物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業(yè)管理行業(yè)迎來新的發(fā)展機遇期。未來十年物管行業(yè)規(guī)模提升，預計2030年行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬億。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2022-2027年中國物業(yè)管理行業(yè)市場深度調(diào)研與發(fā)展預測報告》數(shù)據(jù)顯示

第三章 中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

第二節(jié) 中國物業(yè)管理行業(yè)運行分析

一、物業(yè)管理行業(yè)運行規(guī)模分析

物業(yè)管理行業(yè)已有超過150年的發(fā)展歷史，但在中國依然屬于新興行業(yè)。經(jīng)過30余年的探索和快速發(fā)展，我國的物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴大，行業(yè)集中度逐漸提高，管理水平顯著提升，行業(yè)由粗放發(fā)展階段逐漸步入相對成熟和規(guī)范的新階段，并呈現(xiàn)出以下特點：

1、物業(yè)管理行業(yè)市場規(guī)模持續(xù)增長

我國的城鎮(zhèn)化發(fā)展自20世紀80年代以來逐步加快，城鎮(zhèn)化率已從1980年的19.4%提高到2021年的64.7%。城鎮(zhèn)化水平的提升帶動了住宅、辦公、商業(yè)等各種現(xiàn)代化物業(yè)數(shù)量和面積的急劇增加，亦使得規(guī)范化物業(yè)管理的需求隨之擴大。

此外，人均可支配收入的增加亦推動物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。一般來說，人均GDP超過3,000美元時，居民消費結構將發(fā)生轉變，服務性消費占比提升，耐用消費品需求增速放緩，而我國人均GDP已于2017年度超過8,500美元，2013-2021年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年復合增長率達到8%左右。隨著我國邁入消費升級時代，居民消費和企業(yè)消費將更加注重品質和服務體驗。結合各類型物業(yè)所提供工作、活動場所的功能，使用者關注的空間品質不僅反映在面積上，也同時包括功能實現(xiàn)及服務水平。在此背景下，高品質的物業(yè)管理服務受到越來越多客戶的青睞。

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《2021全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》，截止2021年末，全國物業(yè)管理面積約為276.71億平方米，2019年至2011年復合增長率約6.5%，行業(yè)整體管理規(guī)模持續(xù)擴大。同時，物業(yè)服務企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量也相應增加。截止2021年末，全國物業(yè)服務企業(yè)約11.4萬家，從業(yè)人員約901.2萬人，分別比2020年末增加約3.97%和8.90%。

圖表：2019-2021年中國物業(yè)管理面積情況(單位：億平方米)

數(shù)據(jù)來源：中國物業(yè)管理協(xié)會、中研普華產(chǎn)業(yè)研究院整理

2、市場集中度仍處于較低水平，市場競爭激烈

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會發(fā)布的《2021年全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》，物業(yè)管理服務企業(yè)數(shù)量已達11.4萬家，2021年度全國物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)收入6142.3億元，排名前一百的物業(yè)管理公司在管面積占比為31.5%，市場集中度仍處于較低水平。2018年，物業(yè)管理資質正式退出歷史舞臺，取消行業(yè)準入門檻的限制使得更多的物業(yè)公司得以在同一領域展開爭奪，行業(yè)競爭將愈發(fā)激烈。

3、經(jīng)營成本持續(xù)上漲

伴隨管理規(guī)模擴張與服務轉型升級，整個物業(yè)管理行業(yè)對從業(yè)人員的數(shù)量和質量都提出了更高的要求，而人員薪酬福利水平的剛性上漲更成為物業(yè)服務企業(yè)必須面對的成本難題。根據(jù)中國指數(shù)研究院、中國房地產(chǎn)TOP10研究組聯(lián)合發(fā)布的《2019中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究》，2018年度，百強企業(yè)經(jīng)營成本均值為6.77億元，同比增長17.50%;從成本構成來看，人員費用占比57.84%，同比增加2.00個百分點。物業(yè)服務企業(yè)主要通過業(yè)務外包和智能化建設的方式提高人均產(chǎn)值，對沖成本上漲的壓力。

4、主流市場集聚于五大核心城市群

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2021房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力TOP50》報告，京津冀、長三角、珠三角、長江中游以及成渝城市群將成為未來中國最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。在國家規(guī)劃層面，城市群的發(fā)展進入加速期，未來中國核心城市群的空間格局已基本形成。五大城市群土地面積占國土面積的11%，而經(jīng)濟總量占全國經(jīng)濟總量的55%，是中國經(jīng)濟最活躍、潛力最突出的地區(qū)，其衍生出巨大的住房和物業(yè)管理需求。另根據(jù)《2021中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究》，2021年度，物業(yè)服務百強企業(yè)超過50%的在管面積集中于五大城市群，具體分布情況如下：

圖表：物業(yè)服務百強企業(yè)管理面積全國占比

數(shù)據(jù)來源：《2021中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究》

欲了解更多關于物業(yè)管理行業(yè)的市場數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2022-2027年中國物業(yè)管理行業(yè)市場深度調(diào)研與發(fā)展預測報告》。

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  2022-2027年中國物業(yè)管理行業(yè)市場深度調(diào)研與發(fā)展預測報告

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