樓市大拐點已至 何以見得？

• 2018年10月31日 ZhangHongYuan來源：第一財經日報 566 31
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  建筑安裝行業(yè)競爭形勢嚴峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

  企業(yè)并購包括兼并與收購。公司兼并是指經由轉移公司所有權的形式，一家或多家公司的全部資產與責任不需經過清算都轉移為另一公司所有，而接受全部資產與責任的另一公司仍然完全以自身名義繼續(xù)運...

房地產業(yè)將從土地競爭步入產品競爭時代，未來的房企將越來越像制造企業(yè)，真正開始回歸正常企業(yè)所應該有的屬性：雕琢產品、深耕市場、客戶至上。

(二)金融紅利正在消失。

商品房時代，房地產與金融是雙生子。一方面，金融杠桿調節(jié)潛在需求向有效需求轉化;另一方面，融資成本決定了房企的供給規(guī)模和速度。全球貨幣大放水時代，房地產一直是容納貨幣大水的主戰(zhàn)場，在各種杠桿手段的加持下，買得起房的有效需求不斷增多，支撐房價一路上漲。

隨著美國開啟加息周期和國內金融去杠桿的推進，貨幣寬松周期正式結束。近年來，人民幣各項存款余額增速不斷走低，今年7、8、9月人民幣各項存款余額同比增長分別為8.5%、8.3%、8.5%，處于歷史低值，其中8月增速創(chuàng)近40年來新低;而居民貸款卻在不斷走高，反映出實際購買能力在衰減，居民杠桿率過高將對樓市的銷售端帶來沖擊，過去投資客“有錢任性”、消費者“人傻錢多”的寬松金融局面已經遠去，有效需求(非潛在需求)不斷萎縮。

而地產企業(yè)端面臨的融資環(huán)境，從國際到國內，全面從寬松轉為緊張。單B區(qū)間評級的地產企業(yè)美元債發(fā)行利率已經從去年的6%飆升到當前的10%以上，且認購并不積極。國內更是嚴控資金違規(guī)流向房地產，地產公司融資成本也在攀升：2016年，國內上市公司私募債平均發(fā)行利率在4%~5%，2018年下半年已經升至7%以上;信托融資綜合成本已經升至13%以上。缺乏融資渠道的中小房企民間融資成本更高。長期貨幣寬松的金融紅利已逐步遠去。

(三)政策紅利正在消失。

十九大以來，中央對地產行業(yè)發(fā)展的一系列政策指導表明，房地產行業(yè)多年來享受的政策紅利正在消失。近十年來，房屋價格的脈沖式上漲，迅速推高了房價、透支了行業(yè)發(fā)展?jié)摿Α７慨a需求占用了大量的貸款份額、消耗了居民大量的存款，而且投資、投機需求過盛，加劇了存貸結構惡化問題，已經對其他類型消費和實業(yè)投資產生較大的擠出效應。

中央提出的“房住不炒”定位和“堅決遏制房價上漲”的定調，進一步削弱了房屋的金融屬性，房地產稅、共有產權房、租賃住房等一系列長效機制的推進，將從政策層面不斷重塑房地產行業(yè)的發(fā)展邏輯，讓行業(yè)發(fā)展由快變慢、從野蠻生長到成熟理性。

綜上所述，人口紅利從長期、金融紅利從中期、政策紅利從短期，三大基本面因素不斷趨同，終于在三大背離出現的時候疊加在一起，形成合力，主導房地產行業(yè)開始步入下一個生命周期階段——成熟期。

拐點并非轉折點，凜冬不會來臨

一提到房地產行業(yè)拐點，業(yè)界和學術界往往會爆發(fā)較為激烈的爭論，一方認為城鎮(zhèn)化長期利好下，房價漲勢未盡;另一方則認為房價非理性上漲，消耗民眾財富，擠壓其他產業(yè)生存空間。

上述爭論產生的根源，在于忽略了一個產業(yè)在不同發(fā)展階段具有不同的特征：在高速成長期，“野蠻生長”正常不過，只不過房地產行業(yè)和民生關聯(lián)更大，加之金融屬性太甚，加劇了財富分配兩極化，所以政府對其調控比對其他行業(yè)調控更多。這是可以理解的，也是必需的，因為市場不是萬能的，需要市場和政府兩只手協(xié)調，但是協(xié)調的度確實考驗管理者智慧。

房地產行業(yè)步入成熟期后，快速成長期面臨的一些“野蠻”問題將逐漸消失，但并不會像一些悲觀者所認為的“冬天來了”?！盎钕氯ァ备嗟氖菍Y金鏈的考驗，是對前幾年野蠻擴張模式的矯正。這次房地產拐點的來臨，并不是行業(yè)生死存亡的轉折點，只是行業(yè)從夏天步入了秋天，凜冬不會來臨。

房地產行業(yè)將從土地競爭步入產品競爭時代

成熟期的到來雖然不是冬天，但是對房企來說，拍地后“躺在土地上掙錢”的舒服日子結束了，而對于高負債和低效率企業(yè)來說，則更痛苦。如何應對?

一個產業(yè)在成長期的顯著行為，就是企業(yè)瘋狂占有上游資源，因為在賣方市場態(tài)勢下，誰擁有的資源越多，誰生產的產品就越多，誰的規(guī)模和利潤就越大。在成熟期初期，土地競爭還是會有一定效果，但是隨著成熟期的不斷深化，土地競爭將轉為產品競爭。

伴隨著中國城鎮(zhèn)化率速度放緩，成熟期的房企要主動轉向高質量發(fā)展。房地產企業(yè)要學會像一個制造企業(yè)、一個其他行業(yè)的普通企業(yè)一樣，以產品為核心打造企業(yè)生態(tài)，通過提升產品吸引力來獲得市場份額。所有企業(yè)家的經營理念必須及時轉變，因為這次行業(yè)拐點和以前不一樣——這次是行業(yè)生命周期的大拐點，不再是如以前僅關乎政策是否放開、房價是否漲跌的小拐點。差異化競爭、品牌戰(zhàn)略等一些消費品企業(yè)常用的名詞將不斷出現，周轉率、產品定位等淺度應用的詞匯將被深度研究和使用。

未來的房地產企業(yè)將越來越像一個制造企業(yè)，真正開始回歸正常企業(yè)所應該有的屬性：雕琢產品、深耕市場、客戶至上。

在產品競爭時代，龍頭企業(yè)和中小企業(yè)會有不同的發(fā)展戰(zhàn)略，但經營重心都將逐漸后移，效率和利潤遠比速度和規(guī)模更重要，因為做強比做大更難，而活下去也比沖規(guī)模更關鍵!

(吳中寶系中國人民大學經濟學博士，榮秋艷系北京大學經濟學碩士)

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