土地使用權(quán)主體變更有哪些限制?年限是多久?

• 2018年11月29日 WangYu來源：土流網(wǎng) 538 29
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  中國經(jīng)濟(jì)基本面穩(wěn)定，但動力和質(zhì)量較為不足，農(nóng)業(yè)化肥行業(yè)發(fā)展如何受限？

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土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

土地使用權(quán)主體變更有哪些限制條件?

根據(jù)我國土地使用權(quán)相關(guān)政策，土地使用權(quán)的主體是可以進(jìn)行變更的，那么土地使用權(quán)主體變更有哪些限制條件?

土地使用權(quán)主體的變更一般有土地使用權(quán)出讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓兩種情況。

1、土地使用權(quán)出讓

土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

(1)土地使用權(quán)的出讓，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，有計劃、有步驟地進(jìn)行。

(2)土地使用權(quán)出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃和建設(shè)管理部門、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務(wù)院規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限批準(zhǔn)后，由土地管理部門實施。

(3)土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同后六十日內(nèi)，支付全部土地使用權(quán)出讓金。逾期未全部支付的，出讓方有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。

(4)出讓方應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定，提供出讓的土地使用權(quán)。未按合同規(guī)定提供土地使用權(quán)的，土地使用者有權(quán)解除合同，并可請求違約賠償。

(5)土地使用者在支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理登記，領(lǐng)取土地使用證，取得土地使用權(quán)。

(6)土地使用者應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。

(7)土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的土地用途的，應(yīng)當(dāng)征得出讓方同意并經(jīng)土地管理部門和城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)，依照本章的有關(guān)規(guī)定重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

(1)土地使用者通過轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理過戶登記。土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶登記。

(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格明顯低于市場價格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購買權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場價格不合理上漲時，市、縣人民政府可以采取必要的措施。

劃撥土地上的房子能買嗎?土地使用權(quán)年限是多久?

劃撥土地是國有土地中的一種土地類型，其特殊性在于無需繳納土地使用權(quán)出讓金，而且其取得及交易都需經(jīng)過縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)才行，主要存在于交通、能源、政府用地、軍事用地中。那么劃撥土地上的房子能買嗎?土地使用權(quán)年限是多久?

一、劃撥土地使用權(quán)年限是多久?

劃撥土地使用權(quán)的年限受劃撥土地的類型影響。劃撥土地還有不同種類?答案是肯定的。從我國目前劃撥土地的實際操作情況來看，劃撥土地主要有以下幾大類：

1、“國家重點扶持”能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;

2、軍事用地;

3、社會保障性住房和特殊用地等。

注意，并不是說上述用地一定是劃撥用地，而是上述用地可以申請通過劃撥的方式取得，獲得批準(zhǔn)之后才是劃撥土地。而且不同種類的劃撥用地在建設(shè)規(guī)劃上是有出入的，這也就使得其使用年限有差異。

很多人說劃撥土地是沒有使用權(quán)年限限制的，其實這種說法還是具有片面性的，劃撥土地使用權(quán)人對于土地本身沒有自行處理權(quán)，具體年限是多有是由政府說了算的，如果由于城市規(guī)劃要收回這塊土地，那么作為該土地的使用權(quán)人則需無條件執(zhí)行。

二、劃撥土地上的房子能買嗎?

劃撥土地上的房子種類一般有廉租房、公租房、經(jīng)適房、拆遷安置房、個別商業(yè)樓、工業(yè)廠等，在“房地一體”或“房隨地走、地隨房走”的原則中，它們都屬于劃撥土地上的附屬物，如果要進(jìn)行轉(zhuǎn)讓(買賣)，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》第44條、第45條規(guī)定，是必須要上報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府(一般是縣級以上人民政府)及相關(guān)行政部門審批同意后方可交易。

如果私自買賣劃撥土地上的房子會怎么樣?

由于私自買賣和轉(zhuǎn)讓劃撥土地上的房子的行為不具有合法性，無法保障自身的房地產(chǎn)權(quán)益，尤其是在該房屋遇到征收時，糾紛自然會隨之而來。即使買房者想通過提起行政訴訟來保障權(quán)益，也不具備原告主體資格。

因此，不論從法律上還是自身利益上來講，都不建議購買劃撥土地上的房子，而且對于該房子的原房屋所有權(quán)人來講，如果情節(jié)惡劣的還將受到行政處罰。

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