商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)模式分析 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀調(diào)研2024

• 黃文玉 2023年12月27日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 上海購物中心協(xié)會(huì) 1063 68
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商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

近年來，大型綜合購物中心已經(jīng)迅速成為不少城市商業(yè)零售市場的主力軍，而傳統(tǒng)的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)很難滿足它們對硬件和軟件的要求，這給房地產(chǎn)行業(yè)留下了巨大的市場空白，于是融合傳統(tǒng)流通業(yè)與地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)運(yùn)而生。

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底層和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售，零散經(jīng)營的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營管理的很大問題，大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。

物業(yè)管理是購物中心能否保值升值的關(guān)鍵。購物中心的物業(yè)管理不同于住宅的物業(yè)管理。商業(yè)物業(yè)管理很重要一點(diǎn)內(nèi)容，就是需要補(bǔ)充招商。任何一個(gè)店的招商工作結(jié)束后，并不意味著招商就結(jié)束了。所有的商店在開業(yè)一年內(nèi)，租戶置換率達(dá)到20%-40%，只有等到開業(yè)三年穩(wěn)定后，租戶置換率才可能降至2%-3%。

根據(jù)不同的城市發(fā)展規(guī)模，城市中存在單個(gè)或多個(gè)商業(yè)中心、商圈的情況。如：北京有燕莎、朝外、CBD、建國門、王府井、亞奧、北三環(huán)、西單、阜成門等多個(gè)分散的商業(yè)中心，商業(yè)分布呈現(xiàn)多極化現(xiàn)象。上海、南京等國內(nèi)諸多大中城市中雖有不同的商業(yè)中心，但均有商業(yè)密集度極大的首屈一指的核心商業(yè)區(qū)。分析和研究不同地域的商業(yè)特色有助于完成理想的商業(yè)選址。

第一類把它稱之為“沃爾瑪”模式，這種模式比較典型的是業(yè)內(nèi)的“萬達(dá)”模式，這種模式在不同的城市郊區(qū)，進(jìn)行大規(guī)模的拷貝，目標(biāo)客戶極其準(zhǔn)確，基本上是圍著城市的白領(lǐng)階層和一些中青年購物打造的，體制上也采取一個(gè)強(qiáng)制控制，并且有計(jì)劃的在郊區(qū)進(jìn)行開發(fā)。和提到沃爾瑪一樣，沃爾瑪是全球最大的連鎖商店，萬科作為住宅代表性企業(yè)，走的也是這個(gè)模式，這是第一類。

第二類叫作百貨公司模式，談到百貨公司模式，即在同一個(gè)地域各種產(chǎn)品同時(shí)做，產(chǎn)品也多樣化，就像一個(gè)百貨公司的高中低檔產(chǎn)品，什么都有，包括商戶、寫字樓、住宅、酒店、公寓都在整個(gè)盤子里都體現(xiàn)出來，這種百貨公司的模式比較多的，一般在過去有一個(gè)城建系統(tǒng)，每個(gè)城市都有城建系統(tǒng)，城建系統(tǒng)轉(zhuǎn)制過來開發(fā)公司，包括很多大型的開發(fā)公司都在走這種模式，這是第二類。

第三類是叫做精品店的模式。這類模式像萬通一直在拼命的推行這個(gè)“美國模式”，它這種模式主要干什么呢?主要在少數(shù)高端的市場進(jìn)行精品店的經(jīng)營，就像我們一樣，我賣的勞斯萊斯，可能一天就賣三輛，但是我的總營業(yè)額和利潤是最高的，所以是走高端路線。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報(bào)告》顯示：

隨著我國房地產(chǎn)整體持續(xù)發(fā)展，雖然新開工面積相較2020年有所下降，但我國我國房地產(chǎn)施工面積仍保持穩(wěn)步增長。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年我國房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)到97.54億平方米，同比2020年增長5.25%。2021年我國商業(yè)地產(chǎn)施工面積約占13.17%左右，其中辦公樓占比3.87%、商業(yè)營業(yè)用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商業(yè)地產(chǎn)整體施工面積較小，又因?yàn)橐咔閷?dǎo)致，整體占比相較2020年的14.06%有所下降。

2023年2月28日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《中華人民共和國2022年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。初步核算，2022全年房地產(chǎn)開發(fā)投資132895億元，比上年下降10.0%。其中商業(yè)營業(yè)用房投資10647億元，下降14.4%。年末商品房待售面積56366萬平方米，比上年末增加5343萬平方米，其中商品住宅待售面積26947萬平方米，增加4186萬平方米。

根據(jù)上海購物中心協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，上海的社零總額高居全國之首，而其中約有13%由大大小小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目貢獻(xiàn)。截至2021年底，上海3萬平方米以上購物中心數(shù)量高達(dá)343家，穩(wěn)居全國第一。2021年中國商業(yè)地產(chǎn)投資市場表現(xiàn)良好，其中零售地產(chǎn)交易量達(dá)到了390億美元，同比攀升21%，隨著境內(nèi)外投資者投資意向的上漲，2022年中國商業(yè)地產(chǎn)投資有望首次突破3000億人民幣，而上海則是最受歡迎的投資目的地，過去一年商業(yè)地產(chǎn)成交量，占全國總成交量的四成。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來趨勢預(yù)測

我國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)眾多，整體市場集中度較低。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，與2019年比，市場集中度小幅提升，市場仍較分散，但市場頭部聚集的趨勢正在加快，預(yù)計(jì)后期行業(yè)的集中度會(huì)更高，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過收并購和市場拓展均將朝著大型綜合商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行靠攏。

房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型和知識(shí)密集型的行業(yè)，具有高風(fēng)險(xiǎn)，高收益的理念，商業(yè)地產(chǎn)尤其如此，其成功雖然靠智慧，反思我們大部分失敗的商業(yè)地產(chǎn)都是貪心所致，要么是忽視了消費(fèi)者的研究，要么是很多政策傾向自己，忽視了關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的利益。產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈告訴我們，你想成功的開發(fā)必須重視整合這些產(chǎn)業(yè)，為相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供增值的機(jī)會(huì)。

中研普華通過對市場海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務(wù)，最大限度地幫助客戶降低投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營成本，把握投資機(jī)遇，提高企業(yè)競爭力。想要了解更多最新的專業(yè)分析請點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2024-2029年商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報(bào)告》。

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  2024-2029年商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報(bào)告

  隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展面臨巨大機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在市場競爭方面，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量越來越多，市場正面臨著供給與需求的不對稱，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)有進(jìn)一步洗牌的強(qiáng)烈要求，但是在一些商業(yè)...

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