廣東江門要求10月起商品房全部竣工后才能賣

• 2018年7月18日 FanTianQing來源：鳳凰資訊 325 14
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)信托行業(yè)市場競爭格局分析及發(fā)展趨勢預測研究報告

  房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財優(yōu)勢，通過實施信托計劃籌集資金。用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，為委托人獲取一定的收益。1883年美國首先成立了波士頓個人財產(chǎn)信托，但直到1920年以后，美國投...

7月16日，廣東省江門市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《江門市住房和城鄉(xiāng)建設局商品房現(xiàn)售管理辦法（公開征求意見稿）》，2018年10月開始江門所銷售的商品房必須是竣工驗收合格的現(xiàn)房或已辦理不動產(chǎn)首次登記的車位（庫）。

7月16日，廣東省江門市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布《江門市住房和城鄉(xiāng)建設局商品房現(xiàn)售管理辦法（公開征求意見稿）》，意見稿指出，2018年10月開始江門所銷售的商品房必須是竣工驗收合格的現(xiàn)房或已辦理不動產(chǎn)首次登記的車位（庫）。這意味著，江門市售賣期房將會成為過去式。該意見稿自10月1日起施行，有效期五年。

商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房，或者已辦理不動產(chǎn)首次登記的車位（庫）出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

《意見稿》中第十四條中規(guī)定，對未辦理過商品房預售許可的商品房項目，在未取得《受理商品房現(xiàn)售備案通知書》前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行銷售，不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用；對取得《受理商品房現(xiàn)售備案通知書》的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價銷售。已辦理過商品房預售許可的未售出商品房，在申辦商品房現(xiàn)售備案期間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕銷售。

此外，江門市限購區(qū)域內(nèi)商品住房現(xiàn)售合同備案參照商品房預售合同備案執(zhí)行。

車位（庫）現(xiàn)售要求方面規(guī)定，現(xiàn)售的車位（庫）應當首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要，現(xiàn)售的車位（庫）數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位（庫）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售車位（庫）一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主工作，并在小區(qū)出入口、小區(qū)車庫出入口、每幢房屋出入口、物業(yè)公示欄和商品房銷售現(xiàn)場等物業(yè)區(qū)域顯著位置張貼《關于擬銷售/租賃車位（庫）的公告》（樣式詳見附件4），并做好擬出售車位、車庫的產(chǎn)權證明文件和出售價格的公示，公示期為一個月。公示起始時間應當經(jīng)項目所在地縣級住房城鄉(xiāng)建設主管部門進行確認。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此類政策屬于全國比較早的也比較系統(tǒng)的現(xiàn)房銷售政策。事實上，部分城市也有類似的現(xiàn)房銷售做法，比如類似濟南，在部分土地出讓的時候，就規(guī)定了若超過類似150%溢價率的，那么此類土地就需要采取未來現(xiàn)房銷售的模式。但類似濟南等做法的現(xiàn)房銷售，更多是為了配合控制地價。

此外，現(xiàn)房銷售政策有很大一部分內(nèi)容強調(diào)了車庫的交易，這也是考慮到現(xiàn)房銷售過程中購房者入住的需求。對于此類車庫的銷售，也要注重分配的機制，防范車庫價格炒作或者不及時公開銷售等。所以實際上此類政策是包括住房和車庫兩種物業(yè)的銷售模式，是未來各類社區(qū)需要注意的內(nèi)容。

同時，嚴躍進表示，此次政策和當前房地產(chǎn)調(diào)控的思路比較吻合。在政策中規(guī)定，如果預售的房產(chǎn)在辦理現(xiàn)房銷售的流程，那么此類預售房產(chǎn)是不允許捂盤不賣的，這也是為了防范部分房企借辦理現(xiàn)房銷售證書來拖延房屋交易的風險。當然需要承認，若是現(xiàn)房銷售，那么對于開發(fā)商來說資金上的壓力會增加，因為回籠資金的速度變慢了，這樣現(xiàn)房銷售的證書獲得以后，預計是會很快進入銷售的。

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人們習慣上把在建的、尚未完成建設的、不能交付使用的房屋稱為期房。即指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。一般情況下，期房的價格較低，挑選余地較大，但由于是先付款后交房，因此購房消費的過程和結(jié)果要依賴于購房合同約定的權利義務的履行，而購房合同的履行，不僅受開發(fā)商自身經(jīng)營的影響，還受到許多客觀因素的制約。 期房制度由于有各種利弊，目前在中國有取消的趨勢。

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