5城試點集體土地建租賃住房方案落實 解析如何利用集體土地開展租賃住房建設(shè)

• 2019年1月19日 WuYaNan來源：和訊網(wǎng) 439 22
• 繁體

日前，福州、南昌、青島、?？?、貴陽等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案獲得自然資源部、住建部審核同意。

無論《方案》還是北京市相關(guān)政策文件，都強調(diào)必須尊重農(nóng)民意愿，維護(hù)農(nóng)民權(quán)益，在農(nóng)村集體和農(nóng)民自愿基礎(chǔ)上通過建設(shè)租賃住房、出租房屋的方式獲得長期穩(wěn)定收益，分享城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的成果。

1、關(guān)于項目主體

《方案》對項目主體沒有特殊要求，規(guī)定村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。強調(diào)通過合同管理的模式，約定建設(shè)主體合作各方的權(quán)利義務(wù)，平衡利益分配。2014年北京市476號文，對集體租賃住房項目主體有嚴(yán)格限定，要求必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織自主進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織是唯一項目建設(shè)主體。2017年北京市367號文，則修改了原來的嚴(yán)格限制，規(guī)定集體租賃住房項目主體可以有多種形式：

一是借鑒北京市大興區(qū)作為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點的實施經(jīng)驗，要求集體租賃住房建設(shè)以鎮(zhèn)級統(tǒng)籌為原則，以鎮(zhèn)級集體經(jīng)濟組織作為項目建設(shè)主體。

二是有條件的村集體經(jīng)濟組織，也可以作為項目建設(shè)主體。

三是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以土地使用權(quán)入股，和國有企業(yè)合作開發(fā)建設(shè)集體租賃住房。項目主體可以是集體經(jīng)濟組織，也可以是雙方合作新設(shè)立的企業(yè)。

四是限定在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點區(qū)域內(nèi)，可以將集體土地進(jìn)入土地公開市場交易，土地競得者作為項目主體。

2、關(guān)于權(quán)益分配

《方案》規(guī)定要維護(hù)農(nóng)民合法利益，根據(jù)項目具體運作模式，兼顧政府、農(nóng)民和農(nóng)民集體、其他參與租賃住房建設(shè)運營管理主體、租賃住房承租人等各方利益，通過合同約定各方權(quán)利義務(wù)。

2014年北京市476號文，規(guī)定集體租賃住房項目村集體可以自己運營，收益當(dāng)然歸村集體經(jīng)濟組織。按照公共租賃住房政策進(jìn)行出租和管理的，收益分配由村集體經(jīng)濟組織和住房保障機構(gòu)協(xié)商約定。

集體租賃住房及其附屬設(shè)施歸村集體所有，作為集體資產(chǎn)必須納入臺賬，加強監(jiān)管。租賃住房收益在村民內(nèi)部分配，要求嚴(yán)格按照民主決策的程序進(jìn)行。賬目要定期公開，接受村集體成員監(jiān)督。

2017年北京市367號文，基本延續(xù)了上述思路，同時對住房租賃期限和租金水平做了規(guī)定。集體經(jīng)濟組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營的方式與國有企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)的，集體經(jīng)濟組織在新成立的企業(yè)持股比例不得低于51%，且應(yīng)有保底分紅。

三、關(guān)于項目審批管理

無論是《方案》還是北京市的政策文件，均強調(diào)要加強集體租賃住房建設(shè)項目的審批管理，從試點審批、項目報批、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出了明確的要求。

1、試點審批。北京市376號文明確規(guī)定，項目申報單位應(yīng)當(dāng)擬定項目實施方案，實施方案內(nèi)容包括項目名稱、建設(shè)地點、用地面積和四至范圍、土地利用現(xiàn)狀及規(guī)劃情況、項目申報主體、資金來源、運營模式及項目推進(jìn)計劃。實施方案經(jīng)市規(guī)土委聯(lián)合其他行政主管部門審查，認(rèn)為符合試點要求的，報市政府批準(zhǔn)實施。

2、項目報批。試點審批通過之后，項目申報單位向行政主管部門申請辦理項目規(guī)劃、預(yù)審、立項、用地、施工等批準(zhǔn)手續(xù)。為加快項目實施進(jìn)度，其中項目規(guī)劃、預(yù)審、立項等手續(xù)可并聯(lián)開展，土地農(nóng)轉(zhuǎn)用批復(fù)、占地批復(fù)可與項目立項同步辦理。

3、用地標(biāo)準(zhǔn)?！斗桨浮芬螅∪w建設(shè)用地規(guī)劃許可制度，推進(jìn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。試點項目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備，醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計有關(guān)規(guī)范。北京市367號文要求，集體租賃住房用地按照城鎮(zhèn)居住用地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃和管理。統(tǒng)籌考慮首都城鄉(xiāng)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局的前提下，確定集體租賃住房的建設(shè)類型、用地規(guī)模和空間布局，優(yōu)先在產(chǎn)業(yè)比較完備、居住配套相對不足的區(qū)域布局，并配置必要的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施。

4、住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。北京市367號文要求，集體租賃住房的套型結(jié)構(gòu)和面積標(biāo)準(zhǔn)，可結(jié)合具體情況，按照市場需求進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)，實施全裝修成品交房。項目規(guī)劃設(shè)計方案經(jīng)專家審批，建設(shè)施工等工程應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定公開招標(biāo)。項目建設(shè)必須符合住房質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)，建筑結(jié)構(gòu)和附屬設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合法規(guī)、規(guī)范要求，不得危及人身安全。

四、關(guān)于項目運營管理

1、關(guān)于建設(shè)資金。集體租賃住房建設(shè)資金可以通過多種方式籌集，一是集體經(jīng)濟組織自有資金和保障房運營機構(gòu)、租房企業(yè)預(yù)付的租金;二是集體經(jīng)濟組織以租賃住房未來收益為抵押擔(dān)保，向金融機構(gòu)辦理的貸款或其他融資支持。三是集體經(jīng)濟組織和國有企業(yè)聯(lián)合開發(fā)的，國有企業(yè)的自有資金或者提供擔(dān)保辦理的貸款及其他形式融資。

2、關(guān)于運營模式?！斗桨浮泛捅本┦械恼呔鶑娬{(diào)集體租賃住房“只租不售”的性質(zhì)，在項目各個環(huán)節(jié)批復(fù)文件中，均應(yīng)注明“該項目只能用于租賃，不得對外銷售”。

3、關(guān)于租賃管理。租賃可以采取多種模式：一是項目主體可以自行租賃，按照住房租賃市場的情況，和承租人確定出租年限、租金水平，鼓勵簽訂長期租賃合同，但單次租期不得超過10年;除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年。二是鼓勵躉租集體租賃住房作為公租房房源，面向公租房備案家庭或者人才配租，或由保障家庭自行承租。依法享受公租房補貼和政府稅費優(yōu)惠政策。目前北京市保障房性質(zhì)的國有企業(yè)已經(jīng)普遍參與集體租賃住房建設(shè)項目。三是政府部門加強租賃引導(dǎo)，與產(chǎn)業(yè)布局、就業(yè)人群相結(jié)合，促進(jìn)職住平衡。鼓勵將集體租賃住房委托給專業(yè)化運營企業(yè)進(jìn)行管理和運營，提高租賃業(yè)務(wù)和物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化水平。北京市部分國有房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)積極參與集體租賃住房建設(shè)和運營項目。

4、關(guān)于稅費優(yōu)惠。按照政策規(guī)定，集體租賃住房建設(shè)和運營可以按照規(guī)定享受相關(guān)財政扶持政策和稅費優(yōu)惠。

五、關(guān)于不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理

《方案》沒有對租賃住房產(chǎn)權(quán)登記作出明確要求，只是按照利益分配的原則，由村集體和參與的企業(yè)通過合同約定租賃住房的產(chǎn)權(quán)歸屬。

2014年北京市476號文，村集體經(jīng)濟組織是租賃住房建設(shè)的項目主體，土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)當(dāng)然歸村集體經(jīng)濟組織享有并辦理登記。土地使用權(quán)證按項目宗地整體核發(fā)，房屋所有權(quán)證按幢核發(fā)，均不予分割登記發(fā)證。土地使用權(quán)證應(yīng)注明：僅用于租賃住房建設(shè)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押，不得轉(zhuǎn)租，不得改變土地用途。房屋所有權(quán)證應(yīng)注明：不得轉(zhuǎn)讓和抵押。

• 相關(guān)深度報告REPORTS

  

  2020-2025年版健身房產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡