5城試點(diǎn)集體土地建租賃住房方案落實(shí) 解析如何利用集體土地開展租賃住房建設(shè)

• 2019年1月19日 WuYaNan來(lái)源：和訊網(wǎng) 439 22
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日前，福州、南昌、青島、海口、貴陽(yáng)等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案獲得自然資源部、住建部審核同意。

日前，福州、南昌、青島、?？凇①F陽(yáng)等5個(gè)城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案獲得自然資源部、住建部審核同意。

自然資源部和住建部在意見函中強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求，促進(jìn)建立多主體供給，多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度;嚴(yán)格落實(shí)試點(diǎn)城市人民政府主體責(zé)任，統(tǒng)籌推進(jìn)試點(diǎn)工作，要將項(xiàng)目選址、開工建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等各環(huán)節(jié)監(jiān)管落到實(shí)處。

意見函要求，盡量將項(xiàng)目安排在區(qū)位條件好、基礎(chǔ)設(shè)施完備以及人口集中度高、市場(chǎng)需求旺盛的區(qū)域。戶型以90平方米以下中小戶型為主。租賃項(xiàng)目要合理確定租金，建立公開透明的租金變動(dòng)約束機(jī)制，支持長(zhǎng)期租賃。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與試點(diǎn)建設(shè)，依法依規(guī)提供金融產(chǎn)品服務(wù)，嚴(yán)禁違規(guī)提供“租金貸”。同時(shí)，在試點(diǎn)過(guò)程中研究加強(qiáng)公共服務(wù)配套，建立承租人基本公共服務(wù)保障機(jī)制，支持其依法享受教育、醫(yī)療衛(wèi)生以及養(yǎng)老服務(wù)等基本公共服務(wù)權(quán)利，推進(jìn)集體租賃住房納入政府主導(dǎo)的住房信息租賃服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)管理，落實(shí)住房租賃企業(yè)備案管理。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此前北京、上海等13個(gè)城市已經(jīng)開展第一批試點(diǎn)，這些城市流動(dòng)人口規(guī)模相對(duì)大，租賃市場(chǎng)需求比較旺盛。此次又增加了5個(gè)城市，體現(xiàn)了改革試點(diǎn)擴(kuò)容的態(tài)勢(shì)。

解析：如何利用集體土地開展租賃住房建設(shè)?

一、關(guān)于集體土地供應(yīng)的條件

《方案》要求，項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，以存量土地為主，不得占用耕地，增加住房有效供給。以滿足新市民合理住房需求為主，強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任，保障依法依規(guī)建設(shè)、平穩(wěn)有序運(yùn)營(yíng)，做到供需匹配。

一是集體土地權(quán)屬要求。用于租賃住房建設(shè)的集體土地必須權(quán)屬清晰，沒(méi)有爭(zhēng)議。

二是集體土地規(guī)劃要求。建設(shè)租賃住房占用的集體土地要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，不符合規(guī)劃用途的土地，不能用于集體租賃住房建設(shè)。

三是集體土地利用現(xiàn)狀要求。用于租賃住房建設(shè)的集體土地應(yīng)當(dāng)是存量建設(shè)用地，不得占用耕地。筆者認(rèn)為，針對(duì)農(nóng)村原有存量建設(shè)用地地塊面積小，較為分散的特點(diǎn)，在符合規(guī)劃的前提下，可以適當(dāng)通過(guò)增減掛鉤、土地置換等途徑調(diào)整集中。

四是土地分布區(qū)域要求。集體租賃住房建設(shè)主要目的是要解決供需平衡，滿足新市民住房需求。北京的前期試點(diǎn)階段，集體租賃住房項(xiàng)目主要分布在海淀和朝陽(yáng)城鄉(xiāng)交界地區(qū)，比如媒體廣泛報(bào)道的海淀區(qū)唐家?guī)X村。2017年以來(lái)北京已確定集體土地租賃住房項(xiàng)目39個(gè)，主要涉及朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、順義、昌平、大興等12個(gè)區(qū)。北京在確定的集體土地租賃住房項(xiàng)目地點(diǎn)方面，主要考慮要結(jié)合“三城一區(qū)”和產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，堅(jiān)持毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)、毗鄰交通樞紐和毗鄰新城。

二、關(guān)于項(xiàng)目主體和權(quán)益分配

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