2023商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析 未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)

• 黃文玉 2023年8月16日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1223 79
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商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。

瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)大量低價(jià)涌入

據(jù)報(bào)道，華爾街公司正在籌集資金，以收購(gòu)寫(xiě)字樓、公寓和其他陷入困境的商業(yè)地產(chǎn)。華爾街公司希望以遠(yuǎn)低于投資者幾年前所支付的價(jià)格收購(gòu)這些地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)面臨幾十年來(lái)最困難的危機(jī)之際，監(jiān)管文件顯示，Cohen & Steers、高盛、EQT Exeter和BGO等知名公司正在籌集數(shù)十億美元資金，用于投資不良資產(chǎn)和其他價(jià)值下滑的房地產(chǎn)。其中，作為全球最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)之一，寫(xiě)字樓市場(chǎng)還受到了新冠后“返回辦公室工作率”較低的打擊，寫(xiě)字樓空置率飆升。

商業(yè)地產(chǎn)，指作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，故又名做商鋪地產(chǎn)。以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)，以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。以辦公為主要用途的地產(chǎn)，屬商業(yè)地產(chǎn)范疇，也可以單列。國(guó)外用的比較多的詞匯是零售地產(chǎn)的概念。泛指用于零售業(yè)的地產(chǎn)形式，是狹義的商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)房地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，主要以收取租金為投資回報(bào)形式的模式;商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，可以打包上市，形成商業(yè)房地產(chǎn)金融;對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)房地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取租金回收的方式，但國(guó)內(nèi)很多商業(yè)房地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底層和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售，零散經(jīng)營(yíng)的模式，這個(gè)模式存在后期經(jīng)營(yíng)管理的很大問(wèn)題，大家投資的時(shí)候需要謹(jǐn)慎。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析

數(shù)據(jù)顯示，2019年，經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，在投資、新開(kāi)工、銷(xiāo)售面積均同比下降的情況下，預(yù)示著一個(gè)時(shí)代的終結(jié)，同時(shí)也昭示著一個(gè)時(shí)代的開(kāi)啟。商業(yè)地產(chǎn)告別粗放的增量發(fā)展階段，高質(zhì)量發(fā)展階段已經(jīng)來(lái)臨。2009-2017年，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)施工面積總體不斷上升，2018年之后開(kāi)始下降。2019年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)房施工面積為137641萬(wàn)平方米，同比下降0.6%。2019年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)竣工面積為14737萬(wàn)平方米，同比下降2.68%。

隨著我國(guó)房地產(chǎn)整體持續(xù)發(fā)展，雖然新開(kāi)工面積相較2020年有所下降，但我國(guó)我國(guó)房地產(chǎn)施工面積仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積達(dá)到97.54億平方米，同比2020年增長(zhǎng)5.25%。就放我施工面積結(jié)構(gòu)占比情況而言，相較住宅施工面積我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)施工面積仍占比較小。根據(jù)數(shù)據(jù)，2021年我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)施工面積約占13.17%左右，其中辦公樓占比3.87%、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商業(yè)地產(chǎn)整體施工面積較小，又因?yàn)橐咔閷?dǎo)致，整體占比相較2020年的14.06%有所下降，但是預(yù)計(jì)隨著整體商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展，占比有望提升。

從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體來(lái)看，過(guò)去庫(kù)存壓力高企的商業(yè)地產(chǎn)隨著新開(kāi)工的減少、銷(xiāo)售的增加，近幾年存量開(kāi)始減少，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸降低。同時(shí)，由于城市城鎮(zhèn)化率、經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)和商業(yè)地產(chǎn)存量的不同，城市間市場(chǎng)存在明顯分化，部分二三線(xiàn)城市仍然面臨較大的供應(yīng)過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告》顯示：

對(duì)于獨(dú)立商業(yè)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，盡管優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定期也能夠?qū)崿F(xiàn)較好的收益水平，一般持有物業(yè)投資回收期較長(zhǎng)，對(duì)于資金占用較大。對(duì)于社區(qū)商業(yè)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，在綜合用地比例不斷提高的背景下，在住宅開(kāi)發(fā)的同時(shí)加大社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)，既通過(guò)部分持有商業(yè)的開(kāi)發(fā)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，更重要的是通過(guò)商業(yè)配套為住宅銷(xiāo)售提供增值。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道在不斷拓寬，目前ABS發(fā)展迅猛，良好的持有型物業(yè)可以為開(kāi)發(fā)商提供很好的基礎(chǔ)資產(chǎn)，這也增加了房企對(duì)優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)的青睞。

目前，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者主要有兩大派系，分別是內(nèi)資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)和外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，而外資商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)主要是港澳臺(tái)企業(yè)。內(nèi)資企業(yè)主要包括保利地產(chǎn)、萬(wàn)科、華潤(rùn)等，外資企業(yè)包括中海地產(chǎn)、新世界和新鴻基等。

商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)價(jià)值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶(hù)零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點(diǎn)在于數(shù)字化新零售雙線(xiàn)品牌的引進(jìn)，隨著傳統(tǒng)實(shí)體商家倒閉潮的到來(lái)，招商要重點(diǎn)轉(zhuǎn)向新零售品牌為主，并倒逼開(kāi)發(fā)商自主投資自營(yíng)新零售板塊，而自營(yíng)新零售板塊比自持物業(yè)重要很多，物業(yè)就像硬件，沒(méi)有軟件的驅(qū)動(dòng)就是一個(gè)爛殼沒(méi)有價(jià)值。

傳統(tǒng)百貨的、購(gòu)物中心的關(guān)店潮會(huì)加速，一二線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現(xiàn)象;三、四、五線(xiàn)城市會(huì)更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開(kāi)發(fā)商，幾乎90%以上開(kāi)發(fā)商不具備自持物業(yè)的實(shí)力和運(yùn)營(yíng)能力，銀行資金又嚴(yán)禁進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，資產(chǎn)證券化的路線(xiàn)在這些市場(chǎng)也無(wú)法跑通，開(kāi)發(fā)商唯一的資金來(lái)源是民間高息借貸，這樣大部分資產(chǎn)已經(jīng)質(zhì)押給資金方最終成為不良資產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開(kāi)發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營(yíng)能力，在拿地成本、資金成本、開(kāi)發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒(méi)有任何的優(yōu)勢(shì);原有的自持物業(yè)要么低價(jià)快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開(kāi)發(fā)商能夠生存下去。

商業(yè)地產(chǎn)帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統(tǒng)標(biāo)配本身面臨前所未有的關(guān)店潮，家樂(lè)福、沃爾瑪、華潤(rùn)萬(wàn)家每年在大量的關(guān)店，為什么呢?80、90、00后現(xiàn)在愿意到傳統(tǒng)商超去購(gòu)物的已經(jīng)很少了，基本上都是手機(jī)下單送貨到家，靠中老年消費(fèi)的傳統(tǒng)商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項(xiàng)目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

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  2023-2028年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢(xún)報(bào)告

  商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告主要分析了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需求狀況、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況和商業(yè)地產(chǎn)主要企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，同時(shí)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)發(fā)展做出科學(xué)的預(yù)測(cè)。中研普華憑...

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