高端住宅行業(yè)市場(chǎng)情況及未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

• 吳澳燕 2023年12月7日 來(lái)源：中研網(wǎng) 互聯(lián)網(wǎng) 318 13
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高端住宅，是指建筑造價(jià)平方米價(jià)格超過上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5%。

2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走到了關(guān)鍵的“十字路口”。中央首次明確指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)過渡到買方市場(chǎng)，購(gòu)房者開始掌握更多的主動(dòng)權(quán)，房企之間的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。在市場(chǎng)的變化與競(jìng)爭(zhēng)壓力下，行業(yè)發(fā)展模式全面回歸本質(zhì)，以產(chǎn)品力提升競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)代全面開啟。

高端住宅，是指建筑造價(jià)平方米價(jià)格超過上年度商品住房平均價(jià)格一倍以上的為高端住宅，不享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策;其他住宅為普通住宅。高檔住宅和非住宅就是收取3%的契稅，普通住宅收取1.5%。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2022年豪宅購(gòu)買人群中投資客比重僅為5%，豪宅拋售人群中有三成認(rèn)為豪宅價(jià)格見頂、投資屬性減弱。此外，30歲至40歲的“行業(yè)新貴”購(gòu)買人群減少，45歲以上年長(zhǎng)客戶重新占據(jù)較大比重。

實(shí)際上，從2019年起一股豪宅熱蔓延，核心城市的核心板塊豪宅項(xiàng)目成為高凈值人群爭(zhēng)相擠入的資產(chǎn)“避風(fēng)港”，這股熱潮一直延續(xù)到了2022年的8月份。

以北京為例，截至2022年7月末，北京的高端項(xiàng)目一直在引領(lǐng)市場(chǎng)，高價(jià)房的頭部效應(yīng)放大。據(jù)“維居新房”統(tǒng)計(jì)，北京1-7月單價(jià)超過10萬(wàn)元的豪宅成交了1753套，同比增長(zhǎng)65%;總價(jià)2000萬(wàn)元以上級(jí)別豪宅成交920套，同比增長(zhǎng)18%，是所有新房細(xì)分市場(chǎng)中增長(zhǎng)最快的一類。

廣州的高端市場(chǎng)從2021年起進(jìn)入上行期，千萬(wàn)級(jí)高價(jià)房成交量首次突破了2000套，創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。2022年全年，廣州一手“千萬(wàn)級(jí)”高端房仍然暢銷，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，這類住宅2022年成交宗數(shù)突破3000宗關(guān)口，同比去年增加33%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)高端住宅行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》顯示：

10月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站發(fā)布2023年9月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示。廣州樓價(jià)則持續(xù)下探，環(huán)比下降0.6%，同比下降1.7%。由此可見，政策利好疊加“金九”依舊未能激活廣州樓市，不少新房面臨降價(jià)促銷的局面。

而與之相反的是，廣州千萬(wàn)級(jí)豪宅的成交創(chuàng)下歷史新高。前三季度共成交3817套，較2022年全年增加22.5%。

從日均成交規(guī)模來(lái)看，2022年日均成交套數(shù)為8套，今年前9月日均成交14套，每日較去年增加6套。

放眼全國(guó)，豪宅行情也遠(yuǎn)優(yōu)于樓市整體表現(xiàn)。從一二線城市，到三四線城市，豪宅飄紅并非個(gè)別現(xiàn)象，而是一場(chǎng)全面狂歡。

今年前三季度，重點(diǎn)64城總價(jià)1000萬(wàn)以上豪宅成交4.2萬(wàn)套，同比增加9.03%。其中，四大一線城市千萬(wàn)級(jí)豪宅成交占比接近七成，其中，有15個(gè)城市千萬(wàn)級(jí)豪宅成交套數(shù)超2022年全年。此外，單價(jià)15萬(wàn)元/平方米的頂豪成交1157套，是去年全年成交量的2倍之多。

在樓市陷入脈沖式復(fù)蘇行情時(shí)，高端市場(chǎng)表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，核心區(qū)豪宅項(xiàng)目更是“一房難求”，受到高凈值人群追捧。

高端住宅行業(yè)市場(chǎng)情況及未來(lái)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析

高端住宅是一種生活方式，是人類對(duì)高品質(zhì)生活的一種追求，而這種追求永無(wú)止盡。綠城、融創(chuàng)、星河灣、龍湖、遠(yuǎn)洋、泰禾、萬(wàn)科、保利、招商、金地、世茂、金茂、華潤(rùn)、旭輝、金力、天潤(rùn)等房企在高端開發(fā)方面都有所作為。

一線城市，尤其是北、上、深，高端住宅市場(chǎng)占比高居九成以上，北京高端住宅均價(jià)最高;上海成交最多;深圳量?jī)r(jià)漲幅最大;公寓高端住宅成交例占比最大;二線城市高端住宅市場(chǎng)，尤其是具有資源優(yōu)勢(shì)的別墅高端住宅有后發(fā)優(yōu)勢(shì)。蘇州、成都、廈門、青島等一些城市優(yōu)秀高端住宅項(xiàng)目品質(zhì)已經(jīng)超越一線城市。

克而瑞日前發(fā)布的報(bào)告顯示，2023年成交新房中，三房產(chǎn)品仍占據(jù)主力地位，成交套數(shù)占比56.1%，四房產(chǎn)品保持快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，五房及以上房型的產(chǎn)品成交占比也有0.3個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)，但一房、二房及其他戶型占比持續(xù)走低。

與此同時(shí)，商品住宅成交面積段也明顯趨大。110平米以上面積段產(chǎn)品成交套數(shù)占比均有不同幅度的提升，其中110-140平米面積段產(chǎn)品成交占比較去年提升0.3個(gè)百分點(diǎn)至37.9%，是市場(chǎng)成交的主力;140-180平米面積段產(chǎn)品占比增長(zhǎng)最快;小面積產(chǎn)品占比縮小，90平米以下面積段產(chǎn)品成交比重降至17.1%。

企業(yè)產(chǎn)品力層面，截至今年10月，約20家房企基于市場(chǎng)變化與客戶需求變化，調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新性地推出新產(chǎn)品、服務(wù)體系、社區(qū)換新等;產(chǎn)品系層面，頭部房企進(jìn)行了更為精準(zhǔn)的研發(fā)與升級(jí)，不僅涉及住宅產(chǎn)品的多維度升級(jí)，更注重人本因素和文化內(nèi)涵以及對(duì)改善客群生活方式的深度理解和個(gè)性呈現(xiàn);作品層面，聚焦人們居住需求，以改善型需求為主要導(dǎo)向，進(jìn)一步探索高品質(zhì)生活方式與精神需求，提升產(chǎn)品品質(zhì)，傳遞居住價(jià)值。

在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。報(bào)告準(zhǔn)確把握行業(yè)未被滿足的市場(chǎng)需求和趨勢(shì)，有效規(guī)避行業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，更有效率地鞏固或者拓展相應(yīng)的戰(zhàn)略性目標(biāo)市場(chǎng)，牢牢把握行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。

想要了解更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)高端住宅行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告》。

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  2023-2028年中國(guó)高端住宅行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)分析報(bào)告

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