合肥鼓勵開發(fā)商實行新建商品房現(xiàn)房銷售 商品房將迎來現(xiàn)房銷售時代？

• 2018年10月20日 FanTianQing來源：新浪網(wǎng)、東方財富網(wǎng) 1390 92
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  行業(yè)去傳統(tǒng)因子迫在眉睫，房地產(chǎn)金融擁抱互聯(lián)網(wǎng)才能轉(zhuǎn)型升級并獲得提升！

  隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展和社會生產(chǎn)力水平的進一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風(fēng)險集中等問題普遍...

目前，各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至在90%以上，商品房預(yù)售逐漸與成品房的買賣成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

10月19日晚間，合肥市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于加強新建商品房現(xiàn)房銷售管理工作的通知》(以下簡稱《通知》)稱，為深化商品房預(yù)售管理，探索建立新建商品房現(xiàn)房銷售備案制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行新建商品房現(xiàn)房銷售前，應(yīng)當?shù)椒康禺a(chǎn)行政主管部門辦理新建商品房現(xiàn)房銷售備案手續(xù)。優(yōu)化、簡化備案手續(xù)，減輕企業(yè)運營成本，鼓勵支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現(xiàn)房銷售。

按照《通知》要求，新建商品房現(xiàn)售應(yīng)當符合下列條件：(一)現(xiàn)售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書； (二)取得土地使用權(quán)證書； (三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； (四)已獲得《建設(shè)工程竣工驗收備案表》； (五)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；(六)現(xiàn)售項目具備相對獨立管理條件。申請銷售房屋有司法、行政查封限制的，不得辦理現(xiàn)房銷售備案。

按照要求，現(xiàn)房銷售備案完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開銷售全部房源；要嚴格執(zhí)行明碼標價、一房一價。

商品房將迎來現(xiàn)房銷售時代？

據(jù)《華夏時報》報道，目前，各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至在90%以上，商品房預(yù)售逐漸與成品房的買賣成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。

在我國推行商品房預(yù)售制度的過程中，預(yù)售制度的出現(xiàn)有利也有弊。對于開發(fā)商而言，預(yù)售制度可以提前回籠資金，節(jié)約資金成本，有效滿足開發(fā)商龐大的資金需求，降低了行業(yè)準入門檻，有利于企業(yè)實現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)，進一步撬動更多項目，實現(xiàn)規(guī)模的快速擴張。對購房者來說，預(yù)售可以提前鎖定價格，滿足其住房需求。

但預(yù)售的弊端也異常突出。近些年來，關(guān)于工程爛尾、房屋質(zhì)量不達標、面積縮水、開發(fā)商擅自更改規(guī)劃、延期交房等報道層出不窮。購房者提前交付了購房款，拿到的僅僅是開發(fā)商一紙合約，購房者處于相對弱勢的地位，自身利益難以保障。

實際上，多地關(guān)于取消商品房預(yù)售的嘗試一直在進行。2010年，廣西南寧率先試點取消商品房預(yù)售制度，但效果不甚理想；2014年，上海對掛牌出讓的黃浦區(qū)五里橋街道地塊，要求須以全裝修現(xiàn)房銷售；2016年8月，南京在住宅、商住地塊的拍賣中，要求“競價到最高限價的90%時，必須現(xiàn)房銷售”，但23個月后，現(xiàn)房銷售的條件改為“競自持”；2017年3月，杭州市要求土拍時“溢價率達到50%，必須現(xiàn)房銷售”，但4個月后該政策被取消；重慶、蘇州、揚州、無錫等城市均實施過部分地塊要求現(xiàn)房銷售的政策。

對于未來商品房現(xiàn)售是否能成為趨勢，著名經(jīng)濟學(xué)家宋清輝告訴記者，中山等地的一系列政策舉動，代表了一種現(xiàn)房銷售的趨勢，但具體的效果如何，尚待進一步觀察。整體來看，短期內(nèi)全面取消預(yù)售制度的可能性不大。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅在接受記者采訪時表示，如果市場上所有項目都是現(xiàn)房銷售，購房者雖然得到了完善成熟的生活環(huán)境，但也將房產(chǎn)升值速度最快的黃金時段拱手讓于開發(fā)商，開發(fā)商則在樓盤和所處區(qū)域由生到熟的過程中，收獲了更高溢價。過于激進的推行“期改現(xiàn)”，大量地塊同時要求現(xiàn)房銷售，造成新房上市時間同步推遲，樓市2-3年中“房荒”局面的發(fā)生，可能是不僅推升房價，還會加劇市場的恐慌心態(tài)。

“期房與現(xiàn)房沒有制度的好壞之分，只有適合與不適合”，郭毅表示，期房與現(xiàn)房的制度轉(zhuǎn)軌不僅要循序漸近，同時還應(yīng)考慮不同城市房地產(chǎn)市場所處的發(fā)展階段差異而定。比如剛需市場下價格為先，應(yīng)繼續(xù)提倡用今天的收入，買下明天的希望；改善市場注重品質(zhì)與效率，可以積極推行即買即入住，所見即所得。

作為資金密集型行業(yè)，開發(fā)商對預(yù)售款具有嚴重的依賴性。億翰智庫提供的數(shù)據(jù)顯示，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金構(gòu)成比例中，定金及預(yù)收款項占房地產(chǎn)開發(fā)資金總額的比例逐年攀升，截止到2018年8月，該項比例再創(chuàng)新高，已達33%。

億翰智庫分析，無論是規(guī)模房企，亦或是中小型房企，預(yù)收賬款占總資產(chǎn)、有息負債以及總負債的比例都較高。若取消預(yù)售制度，該部分的預(yù)收賬款或?qū)⒂捎邢⒇搨鶃硌a充，房企出于穩(wěn)定企業(yè)發(fā)展態(tài)勢的需要，不得不選擇加杠桿的形式，其持續(xù)發(fā)展必將受到制約。若取消預(yù)售制度，必將對房企資金鏈的維系產(chǎn)生一定影響，部分企業(yè)可能會面臨資金鏈崩裂的風(fēng)險，行業(yè)波動加劇。

宋清輝也指出，假若取消商品房預(yù)售制度真的實施，對于房企的影響是致命的。對于嚴重依賴預(yù)收賬款的開發(fā)商來說，取消預(yù)售制度是否會對其資金流造成巨大打擊，在融資渠道收緊的情況下，預(yù)計三成以上房企的資金來源恐受到影響，房企將會面臨洗牌。

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