重點(diǎn)城市住房租金水平輕微回落 房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)趨勢(shì)性轉(zhuǎn)向

• 2018年11月9日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng)、新浪網(wǎng) 1004 63
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  在機(jī)遇與挑戰(zhàn)中把握房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)，才能從中取勢(shì)得到更好的發(fā)展！

  2017年隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、國(guó)企改革、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的持續(xù)推進(jìn)，舊泡沫將被逐步刺破，經(jīng)濟(jì)將在各種不確定和沖擊中構(gòu)筑新的增長(zhǎng)動(dòng)力。目前國(guó)內(nèi)面臨如傳統(tǒng)行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩、非金融國(guó)有企業(yè)的高杠桿...

房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)趨勢(shì)性轉(zhuǎn)向。

近日，由中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心住房大數(shù)據(jù)項(xiàng)目組發(fā)布的2018年10月《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）顯示，熱點(diǎn)城市住房租金已由7月時(shí)快速上漲發(fā)展至8、9月的穩(wěn)中略降?！秷?bào)告》列舉大數(shù)據(jù)住房租金指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，今年前7月部分城市住房租金快速上漲，并于7月達(dá)到漲幅峰值，當(dāng)月28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市房租平均環(huán)比上漲1.145%，其中鄭州、蘇州、中山、東莞、合肥、深圳、北京、上海等8城市環(huán)比漲幅在2%以上，杭州、重慶、無(wú)錫、石家莊、煙臺(tái)、天津、南京、大連、珠海等9城市環(huán)比漲幅在1%到2%之間。

到了8月和9月時(shí)，重點(diǎn)城市住房租金水平輕微回落。其中在8月，29座樣本城市住房租金平均環(huán)比下跌0.11%，杭州、西安、上海、天津、廣州、北京、長(zhǎng)沙、廈門(mén)、東莞、合肥、深圳、佛山等城市租金漲速均有所回調(diào)。但與去年12月相比，今年9月住房租金累計(jì)漲幅在5%以上的仍有石家莊（11.4%）、上海（9.52%）、北京（8.27%）、珠海（8.08%）、深圳（6.31%）5個(gè)城市。

《報(bào)告》分析稱，8、9月租金止?jié)q，主要受到各地政府對(duì)租金上漲調(diào)節(jié)干預(yù)的影響。但另一方面，住房租賃市場(chǎng)立法滯后，相關(guān)市場(chǎng)規(guī)則欠缺，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)秩序混亂，租房者權(quán)益得不到有效保護(hù)。少數(shù)企業(yè)利用資本杠桿爭(zhēng)搶房源壟斷市場(chǎng)，推高了北京、上海等租賃房源相對(duì)不足城市的租金。

對(duì)此，來(lái)自戴德梁行的分析認(rèn)為，從本質(zhì)上看，在自由市場(chǎng)的前提下，租金走勢(shì)由供需關(guān)系決定，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控影響下，部分人群由于資格或資金受限等因素而由置業(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)，需求進(jìn)一步擴(kuò)大，過(guò)去幾年房?jī)r(jià)的上漲也造成了月供等業(yè)主成本的上升，因而一定程度上提高了租金收入的預(yù)期。

對(duì)于租金波動(dòng)的管理，戴德梁行的建議同樣認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)租賃市場(chǎng)加強(qiáng)引導(dǎo)和監(jiān)管，包括引導(dǎo)在租賃市場(chǎng)的增量投資，有計(jì)劃地控制存量投資的推進(jìn)。同時(shí)應(yīng)當(dāng)警惕對(duì)租賃房源的壟斷，以及操縱、哄抬房租的行為。另外，監(jiān)管租賃金融資金，包括“房租貸”“租金貸”等，防止租賃市場(chǎng)過(guò)度金融化也有必要。

房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)趨勢(shì)性轉(zhuǎn)向

據(jù)經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)11月8日?qǐng)?bào)道，因短期土地流拍現(xiàn)象增多就作出房地產(chǎn)市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)向的判斷為時(shí)尚早。房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，必須保持政策定力，不能因市場(chǎng)中的部分雜音、假象、擾動(dòng)就松懈或完全轉(zhuǎn)向，以致功虧一簣

近一段時(shí)間，土地流拍不時(shí)見(jiàn)諸報(bào)道，一些地方土地流拍率逐漸走高，有人將其解讀為房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)向信號(hào)。筆者認(rèn)為，作出這一判斷還為時(shí)尚早。

近期土地大幅流拍源自多因素的共振。首先是調(diào)控政策趨嚴(yán)。限購(gòu)、限貸、限售等政策持續(xù)發(fā)力，多主體供應(yīng)、多渠道保障的租購(gòu)并舉住房制度正加快建立。特別是今年7月份，中共中央政治局會(huì)議提出“堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，調(diào)控政策進(jìn)一步趨嚴(yán)。其次是資金面日益趨緊。在穩(wěn)步去杠桿的形勢(shì)下，銀行貸款全面收緊、公司債受到嚴(yán)密監(jiān)管、股權(quán)融資凍結(jié)、非標(biāo)渠道遭遇關(guān)閉等措施，使房企融資成本不斷上揚(yáng)。最后是市場(chǎng)面需求趨弱。經(jīng)濟(jì)下行壓力有所加大、居民部門(mén)杠桿率快速攀升、房貸審核趨嚴(yán)等因素，使購(gòu)房者觀望情緒濃厚，加之棚改逐漸降低貨幣化安置比重，未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求或進(jìn)一步減少。

目前，地方政府土地轉(zhuǎn)讓收入、房地產(chǎn)行業(yè)部分先行指標(biāo)、商品房銷(xiāo)售以及庫(kù)存情況等數(shù)據(jù)均顯示，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行依然平穩(wěn)。因此，因短期土地流拍現(xiàn)象增多就作出房地產(chǎn)市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)向的判斷，還為時(shí)尚早。

土地轉(zhuǎn)讓收入持續(xù)高歌猛進(jìn)。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2016年地方政府土地轉(zhuǎn)讓收入增速實(shí)現(xiàn)由負(fù)轉(zhuǎn)正，快速上升至15.1%，2017年初更是躍升至36.1%，并于2018年5月份達(dá)到45.9%的高點(diǎn)。近期這一增速雖小幅回落，但始終保持在35%以上的高位。這得益于地方政府供地節(jié)奏的調(diào)整，同時(shí)意味著土地需求持續(xù)旺盛和供地面積大幅提高。

房地產(chǎn)行業(yè)部分先行指標(biāo)運(yùn)行平穩(wěn)。首先，土地購(gòu)置費(fèi)用大幅提升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)房企土地購(gòu)置費(fèi)用大幅增加，截至8月份累計(jì)同比增速達(dá)66.9%，顯示出房企購(gòu)地欲望強(qiáng)烈。其次，實(shí)際到位資金保持穩(wěn)定。今年以來(lái)，房企實(shí)際到位資金增速持續(xù)擴(kuò)張，累計(jì)增速由年初的3.0%快速上升至8月份的8.2%。最后，新開(kāi)工項(xiàng)目大幅增加。截至今年8月份，房地產(chǎn)新開(kāi)工施工面積累計(jì)達(dá)133293萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增速高達(dá)15.9%，相較去年同期增長(zhǎng)了8.3個(gè)百分點(diǎn)。

商品房銷(xiāo)售情況基本保持穩(wěn)定。一是銷(xiāo)售面積回落幅度有限。今年8月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積累計(jì)達(dá)102473.53萬(wàn)平方米，累積增速為4.0%，較今年初微降0.1個(gè)百分點(diǎn)，跌幅有限。二是銷(xiāo)售額度實(shí)現(xiàn)持續(xù)回升。截至今年8月份，我國(guó)商品房銷(xiāo)售額累計(jì)同比增速達(dá)14.5%，相較去年末上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)，與去年同期基本持平。

商品房庫(kù)存狀況持續(xù)收緊。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告顯示，2016年11月份以來(lái)我國(guó)商品房待售面積持續(xù)減少，且去庫(kù)存速度不斷加快。截至今年8月份，商品房待售面積已降至53873萬(wàn)平方米，累計(jì)同比增速跌至-13.6%，庫(kù)存緊張狀況可見(jiàn)一斑。其中，住宅類(lèi)商品房跌幅最為顯著。

雖然受限于政策、資金、市場(chǎng)因素，近期房企拿地更加謹(jǐn)慎，土地流拍數(shù)量有所增加，但上述相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)均表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于合理運(yùn)行區(qū)間，并未出現(xiàn)趨勢(shì)性轉(zhuǎn)向。現(xiàn)階段應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)向，必須保持現(xiàn)有調(diào)控政策不動(dòng)搖，防止再次走上過(guò)度依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“老路”。要認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展不僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題。下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題，必須保持政策定力，不能因市場(chǎng)中的部分雜音、假象、擾動(dòng)就松懈或完全轉(zhuǎn)向，以致功虧一簣。當(dāng)然，根本解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題在于建立長(zhǎng)效機(jī)制，但這恰恰需要短期政策創(chuàng)造條件、贏得時(shí)間。（作者單位：中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院）

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