房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析報(bào)告2023：多個(gè)二線城市全域取消限購(gòu)政策;房地產(chǎn)收并購(gòu)市場(chǎng)熱度回升

• 陳觀秋 2023年9月12日 來(lái)源：證券日?qǐng)?bào) 百度 605 34
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9月7日晚間，南京市發(fā)布多條樓市新政，其中一條是：自9月8日起，玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買商品房不再需要購(gòu)房證明。此前，南京江北、江寧、棲霞、雨花臺(tái)、六合等區(qū)已取消限購(gòu)，這意味著南京市限購(gòu)政策全面取消。目前已有鄭州、廈門、天津、長(zhǎng)沙、

自住建部等三部門聯(lián)合推動(dòng)落實(shí)購(gòu)買首套房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策措施之后，僅僅一周時(shí)間，四大一線城市就果斷出手，截至目前，已有超過(guò)20個(gè)城市執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。與此同時(shí)，多地還紛紛打出“賣舊換新”、100%契稅補(bǔ)貼、下調(diào)住房貸款利率水平等一系列政策調(diào)整優(yōu)化的組合拳。業(yè)內(nèi)人士表示，地方的一系列優(yōu)化政策有利市場(chǎng)趨穩(wěn)。9月10日，廣州多個(gè)銀行確認(rèn)，廣州首套房商貸利率下限已經(jīng)降至LPR下行10個(gè)基點(diǎn)-10BP，成為首個(gè)下限突破LPR的一線城市。據(jù)了解，新政從9月8日起執(zhí)行，9月8日后簽訂合同的，可享受新的貸款利率。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析

1、多個(gè)二線城市全域取消限購(gòu)政策

繼大連、南京等二線城市取消現(xiàn)行限購(gòu)政策后，9月11日，濟(jì)南和青島住建部門接連發(fā)布消息，宣布調(diào)整現(xiàn)行限購(gòu)政策。其中，濟(jì)南市明確，取消二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域購(gòu)房限制;同時(shí)，商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》后即可上市交易。該政策自2023年9月11日起施行。青島市則宣布將市南區(qū)、市北區(qū)(原四方區(qū)域除外)移出限購(gòu)區(qū)域，全域取消限購(gòu)政策;商品住房取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》可上市交易。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有包括蘭州、東莞、佛山、沈陽(yáng)、嘉興、大連、南京、濟(jì)南、青島在內(nèi)的9個(gè)城市全面取消限購(gòu)政策。

9月7日晚間，南京市發(fā)布多條樓市新政，其中一條是：自9月8日起，玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買商品房不再需要購(gòu)房證明。此前，南京江北、江寧、棲霞、雨花臺(tái)、六合等區(qū)已取消限購(gòu)，這意味著南京市限購(gòu)政策全面取消。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》分析：

此外，目前已有鄭州、廈門、天津、長(zhǎng)沙、杭州、武漢等近30個(gè)城市針對(duì)局部區(qū)域或群體放松限購(gòu)(尚未全面解除限購(gòu)政策)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，接下來(lái)其他二線城市或逐步跟進(jìn)。

北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超表示，此前全國(guó)多地已推出“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的利好效果已在逐步顯現(xiàn)。近期全國(guó)多個(gè)二線城市取消限購(gòu)政策，是此輪刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的組合拳之一。

2、2023年1~8月全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企的拿地情況

9月1日，中指研究院公布的《2023年1~8月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜》顯示，TOP100(前100名)企業(yè)拿地總額7888億元，同比下降10.5%，降幅較上月收窄2.9個(gè)百分點(diǎn)。排在前兩位的保利發(fā)展和華潤(rùn)置地拿地額均超500億元，綠城中國(guó)和建發(fā)房產(chǎn)分別以497億元和424億元列第二、第三位。值得注意的是，拿地TOP10(前十名)房企中，沒(méi)有出現(xiàn)民營(yíng)房企的身影。

值得注意的是，長(zhǎng)三角地區(qū)的央企國(guó)企表現(xiàn)突出，拿地金額1938億元，占全國(guó)的24.6%。而保利發(fā)展、華潤(rùn)置地、綠城中國(guó)則以超過(guò)千億元的新增貨值位居全國(guó)前三。

從土地儲(chǔ)備情況來(lái)看，前8月僅有少數(shù)穩(wěn)健型房企的存貨規(guī)模仍在增加，如華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)集團(tuán)、濱江集團(tuán)、信達(dá)地產(chǎn)等企業(yè)的存貨規(guī)模同比增長(zhǎng)均超10%。

中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱當(dāng)日(9月1日)下午在“中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)”上指出，短期土拍熱度預(yù)計(jì)繼續(xù)降低，城市、板塊分化持續(xù)?！敖诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)多個(gè)利好政策出臺(tái)，有助于‘金九銀十’的銷售端市場(chǎng)企穩(wěn)改善，但反映到購(gòu)地端仍需時(shí)間。部分城市城投再次進(jìn)場(chǎng)托底(1~8月對(duì)比1~7月，城投拿地金額占比增長(zhǎng)3%)，且該現(xiàn)象在下半年或?qū)⒊掷m(xù)顯現(xiàn)?！?/p>

3、8月房地產(chǎn)收并購(gòu)市場(chǎng)熱度回升

房地產(chǎn)收并購(gòu)市場(chǎng)8月熱度回升顯著，企業(yè)正在加快處置資產(chǎn)回籠資金。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究中心(CRIC)監(jiān)測(cè)，2023年8月重點(diǎn)受監(jiān)測(cè)房企共涉及26筆并購(gòu)交易，其中披露交易金額的有22筆，總交易對(duì)價(jià)達(dá)367.3億元，同比大幅增加116.2%、環(huán)比增長(zhǎng)200.8%，交易規(guī)模升至半年以來(lái)的小高峰。單月披露的單筆平均交易規(guī)模16.7億元，約為7月份的2倍。

2023 年上半年中國(guó)并購(gòu)市場(chǎng)中共完成并購(gòu)交易 1,302 起，同比增加 8.5%;涉及交易金額 4,299.82 億元，同比下降 9.5%，受小規(guī)模交易案例增多影響，平均交易規(guī)模 3.30 億，同比下降 16.6%。

其中，房地產(chǎn)整合進(jìn)程加速，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和項(xiàng)目的并購(gòu)案例數(shù)量較多，與科技創(chuàng)新相關(guān)的 IT、半導(dǎo)體及電子設(shè)備、機(jī)械制造、化工原料及加工、生物技術(shù) / 醫(yī)療健康等行業(yè)內(nèi)并購(gòu)活動(dòng)依舊活躍。

房地產(chǎn)(130 起)行業(yè)在上半年內(nèi)出現(xiàn)大量整合交易，主要包括兩種類型。一種是大型房地產(chǎn)企業(yè)的控股方出于業(yè)務(wù)或資產(chǎn)調(diào)整目的，對(duì)旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行剝離或重組，例如魯商發(fā)展將旗下魯商置業(yè)整體置出予山東城鄉(xiāng)發(fā)展集團(tuán);另一種則是大型地產(chǎn)企業(yè)收購(gòu)區(qū)域公司或項(xiàng)目企業(yè)，標(biāo)的公司資產(chǎn)多為具體地塊或房地產(chǎn)項(xiàng)目，如陸家嘴參股企業(yè)以 147.78 億元收購(gòu)上海筠銘置業(yè)和上海德茗置業(yè)各 80% 股權(quán)。

從8月份房地產(chǎn)收并購(gòu)市場(chǎng)交易標(biāo)的物業(yè)類型看，多元化并購(gòu)額占比較上月明顯回升，其中12筆涉及商辦、文旅、物管等不同領(lǐng)域的多元化投資，披露的交易金額241.5億元，占全部規(guī)模的65.7%，環(huán)比提升17.6%。

報(bào)告對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀、市場(chǎng)各類經(jīng)營(yíng)指標(biāo)的情況、重點(diǎn)企業(yè)狀況、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展情況等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的闡述和深入的分析，著重對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展進(jìn)行詳盡深入的分析，并根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的政策經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)潛在的風(fēng)險(xiǎn)和防范建議進(jìn)行分析。

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