樓盤低于樓面價促銷 樓面價計算公式

• 2018年11月23日 GuoMeng來源：證券日報 739 44
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  市場快速增長，智能建筑行業(yè)發(fā)展機(jī)遇大，如何驅(qū)動行業(yè)內(nèi)在發(fā)展動力？

  指通過將建筑物的結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)和管理根據(jù)用戶的需求進(jìn)行最優(yōu)化組合，從而為用戶提供一個高效、舒適、便利的人性化建筑環(huán)境。智能建筑是集現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)之大成的產(chǎn)物。其技術(shù)基礎(chǔ)主要由現(xiàn)代建...

近日，廈門市部分樓盤以低于成本價銷售的消息引發(fā)市場關(guān)注。據(jù)報道，福建廈門精裝樓盤翔安金茂悅推出特價房源，單價僅2.8萬元/平方米，這一價格比樓面價還便宜了1451元/平方米。

樓盤低于樓面價促銷

近日，廈門市部分樓盤以低于成本價銷售的消息引發(fā)市場關(guān)注。據(jù)報道，福建廈門精裝樓盤翔安金茂悅推出特價房源，單價僅2.8萬元/平方米，這一價格比樓面價還便宜了1451元/平方米。

早在10月初，廈門萬科白鷺郡因降價促銷一度上了熱搜。有報道指出，萬科白鷺郡2號樓于10月1日正式開盤，800余客戶到現(xiàn)場，206套房源全部售罄，最低售價為278萬元/套。

此后廈門房企開啟“價格戰(zhàn)”模式。據(jù)悉，在10月下旬，廈門翔安金茂悅推出了部分房源，以“單價2.5萬元起”為賣點進(jìn)行促銷，而該項目土地樓面價為29451元/平房米。

來自廈門克而瑞機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月份，廈門共有3個新盤入市，其中，萬科白鷺郡啟動價格“大降”營銷，造成轟動效應(yīng)，取得熱銷;不過另兩個新盤卻面臨蓄客不足，首開遇冷。廈門克而瑞認(rèn)為，當(dāng)前市場客戶入市意愿度低，項目開盤均加大優(yōu)惠力度，壓低價格，但去化仍一般。

克而瑞廈門機(jī)構(gòu)分析師胡慧榮對《證券日報》記者表示，從數(shù)據(jù)上看，10月份，廈門商品住宅新增供應(yīng)9.13萬平方米，環(huán)比下跌近6成，成交6.53萬平方米，連續(xù)4個月現(xiàn)供過于求態(tài)勢，庫存持續(xù)擴(kuò)容，去化周期約需31.6個月，項目入市去化壓力不斷增大，價格營銷戰(zhàn)愈演愈烈，部分項目現(xiàn)持續(xù)降價行為，現(xiàn)金回籠是四季度主旋律。

業(yè)內(nèi)人士表示，廈門金茂悅項目盡管有央企背景，且樓盤位于廈門環(huán)東海域板塊擁有景觀資源，但在實際銷售中的去化表現(xiàn)一般。該人士認(rèn)為，在淡市面前，觀望氣氛濃厚“搶房”難再現(xiàn)。

本月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月份廈門二手住宅價格環(huán)比下降0.9%，環(huán)比降幅較9月份的0.3%大幅擴(kuò)大0.6%，降幅全國第一;同比下降5.3%，較9月份擴(kuò)大0.4%，降幅也居全國第一。值得注意的是，廈門二手住宅價格環(huán)比已經(jīng)連續(xù)下降19個月。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波此前在接受采訪時表示，樓市降溫已是共識，從今年8月份僅1城房價下行，到10月份多城房價出現(xiàn)下跌，從國家統(tǒng)公布的數(shù)據(jù)來看，樓市降溫在持續(xù)、一線城市房價下探力度繼續(xù)增強(qiáng)。

胡慧榮對《證券日報》記者表示，從廈門樓市市場方面來說，今年三季度末，在售項目打折成風(fēng)，降價潮起。整體來看，廈門樓市受政策調(diào)控影響，一、二級市場逐漸回歸平淡，進(jìn)入長期盤整期，特別是2016年左右拍出的地王項目解套難，紛紛進(jìn)入割肉陣痛階段，在售項目打折讓利成風(fēng)，但整體去化仍難轉(zhuǎn)好。對于房企而言，一方面土地市場低溢價成常態(tài)，拿地成本降低;另一方面新房市場利潤空間嚴(yán)重壓縮，資金回籠壓力大。

其進(jìn)一步分析認(rèn)為，從當(dāng)前情況來看，廈門樓市嚴(yán)控難松，主要還是加強(qiáng)市場監(jiān)管，整頓房地產(chǎn)市場秩序，但從保剛需和留人才等方面可能會出一些政策保障。

廈門均和土地評估董事長王崎對《證券日報》記者表示，萬科白鷺郡降價營銷成為一個“網(wǎng)紅”事件，對市場產(chǎn)生較大影響。眼下房企都在拼實力，其中部分中小型開發(fā)商在這一輪行情之下存在資金壓力，有回籠資金需求。而在全國樓市降溫的環(huán)境下，廈門出現(xiàn)的面包和面粉價格倒掛這一現(xiàn)象一定程度和廈門土地“饑餓”營銷有關(guān)系。

樓面價是什么意思

樓面價是單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻鲎寖r格。計算方法:出讓土地價格除以該土地允許的最大建筑面積。最大建筑面積受政府批準(zhǔn)的容積率控制。

樓面價計算公式

樓面地價=土地總價格/建筑總面積

其中房價中的樓面土地價格計算和兩個指標(biāo)有關(guān)系：土地本身的價格、規(guī)劃容積率。土地本身的價格包括購買土地時所發(fā)生的各項費用，規(guī)劃容積率通過規(guī)劃總建筑面積除以土地面積即可得來。

建筑總面積=土地總面積*容積率(土地總面積*容積率這個只是地上部分算容積率的面積?？偨ㄖ娣e還有地下和一些不算容積率的面積)。

因此，樓面價的計算公式可以轉(zhuǎn)化為：樓面地價=土地價格/規(guī)劃建筑面積=土地單價/容積率

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