70城最新房?jī)r(jià)公布 各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

• 李波 2023年11月17日 來源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 938 58
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16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師沈赟解讀稱，10月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)略增，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降、同比漲跌互現(xiàn)。

16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布10月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師沈赟解讀稱，10月份，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市個(gè)數(shù)略增，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降、同比漲跌互現(xiàn)。

各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.3%，其中北京、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.4%、0.7%和0.5%，上海環(huán)比上漲0.2%;二手住宅環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.8%，其中北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降1.1%、0.8%、0.8%和0.5%。

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅環(huán)比下降0.5%，降幅與上月相同。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別下降0.5%和0.6%，降幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

10月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降城市分別有56個(gè)和67個(gè)，均比上月增加2個(gè)。

各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比漲跌互現(xiàn)

10月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中北京和上海同比分別上漲2.1%和4.4%，廣州和深圳同比分別下降2.0%和2.8%;二手住宅同比下降1.9%，降幅比上月擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，其中北京、上海、廣州和深圳同比分別下降0.2%、2.3%、3.9%和1.3%。

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn);二手住宅同比下降3.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格同比分別下降1.5%和3.6%，降幅均比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

10月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降城市有47個(gè)，比上月增加2個(gè);二手住宅同比下降城市有67個(gè)，個(gè)數(shù)與上月相同。

今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出前高、中低、后穩(wěn)的走勢(shì)。在這過程中，從部門到地方，接連出臺(tái)的“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例”“降低按揭貸款利率”等一系列房地產(chǎn)調(diào)整優(yōu)化措施發(fā)揮了積極效用。

從宏觀層面來看，據(jù)悉，1月份至10月份，全國(guó)一手房交易量雖然下降，但二手房是上升的，一、二手房合起來實(shí)現(xiàn)同比正增長(zhǎng)。

另外，保交樓工作的扎實(shí)推進(jìn)，帶動(dòng)全國(guó)房屋竣工面積同比增長(zhǎng)近20%。從微觀層面來看，今年前三季度，出現(xiàn)了房企庫(kù)存去化成效顯著、主動(dòng)性降負(fù)債效果顯現(xiàn)等邊際改善信號(hào)。

如果你想了解房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。重點(diǎn)分析了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

大中城市商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，2023年3月商品房銷售可能進(jìn)一步改善。2023年1-2月，30大中城市商品房銷售面積共計(jì)1991萬平方米，同比下降13.7%，跌幅較2022年12月的21.0%有所收窄。

3月以來(截至3月25日)，30大中城市商品房累計(jì)銷售1238萬平方米，同比增長(zhǎng)38.2%。2021年一季度是近年同期30大中城市商品房銷售的景氣高點(diǎn)，與2021年同期相比，2023年1-2月、3月前25日30大中城市商品房銷售面積分別下降34.8%、下降25.3%，跌幅也在收窄。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷高速增長(zhǎng)后逐漸趨于穩(wěn)定的背景下,行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)已成為當(dāng)務(wù)之急?！》康禺a(chǎn)行業(yè)步入存量時(shí)期，精細(xì)化轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，地產(chǎn)科技正顛覆傳統(tǒng)格局，成為房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要賽道。

今年以來，國(guó)家高度重視我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，各部門積極響應(yīng)，陸續(xù)出臺(tái)一系列調(diào)整優(yōu)化政策措施。與此同時(shí)，各地在堅(jiān)持因城施策、精準(zhǔn)施策、一城一策方向指引下，紛紛圍繞實(shí)際情況，推陳出新提升房地產(chǎn)政策精準(zhǔn)度。

隨著相關(guān)政策措施陸續(xù)落地生效，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)邊際改善信號(hào)正在顯現(xiàn)。從整體來看，據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹介紹，1月份至10月份，全國(guó)一手房成交量雖然下降，但二手房成交量是上升的，一手房、二手房合起來，同比是正增長(zhǎng)的。此外，保交樓工作正在扎實(shí)推進(jìn)，帶動(dòng)全國(guó)房屋竣工面積同比增長(zhǎng)近20%。

此外，從10月份重點(diǎn)城市成交量來看，亦有所上升。據(jù)克爾瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，10月份，市場(chǎng)成交因各地新政持續(xù)落地，網(wǎng)簽集中備案穩(wěn)中有增：重點(diǎn)30城成交環(huán)比上漲9%，累計(jì)同比增幅收窄0.65個(gè)百分點(diǎn)至1.58%。

據(jù)悉，近兩年盡管行業(yè)面臨調(diào)整與轉(zhuǎn)型，但無論是地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，還是產(chǎn)城、物流、租賃，乃至文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，仍存在大量機(jī)遇。未來房企將以多元業(yè)態(tài)為題，探尋市場(chǎng)的新機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的周期性行業(yè);長(zhǎng)期來看,房地產(chǎn)需求主要取決于置業(yè)人口的總 量和結(jié)構(gòu);中短期來看,由于房地產(chǎn)內(nèi)在的量?jī)r(jià)邏輯和外部逆周期政策的影響,呈 現(xiàn)出周而復(fù)始的波動(dòng)。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設(shè)等均發(fā)揮了重要作用。

而在快速發(fā)展的同時(shí)，部分城市房?jī)r(jià)上漲過快、住房供求結(jié)構(gòu)性失衡、住房保障制度相對(duì)滯后等問題也日益凸顯。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家近年來加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控的政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)在整體保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)出現(xiàn)了階段性的波動(dòng)。

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性行業(yè)是綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域，隨著中國(guó)進(jìn)入碳達(dá)峰碳中和關(guān)鍵窗口期，發(fā)展中的矛盾卻日益激化。

一方面行業(yè)內(nèi)適應(yīng)各種新型建造方式和管理模式的建筑業(yè)高層次人才日益短缺，老齡化問題凸顯，用工荒、流動(dòng)性大、用工成本上升、安全問題突出等問題在不斷加劇。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成為我國(guó)房地產(chǎn)建筑業(yè)在環(huán)保上面臨的主要挑戰(zhàn)。

在此背景下，數(shù)智化轉(zhuǎn)型，推進(jìn)智能化的建設(shè)、銷售方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)回升勢(shì)頭。此前市場(chǎng)調(diào)整涉及多重原因，但根本還在于過去多年形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式難以為繼。當(dāng)前，要加快推動(dòng)房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

從市場(chǎng)節(jié)奏來看，在現(xiàn)行市場(chǎng)環(huán)境下，4-5月新房成交規(guī)模預(yù)計(jì)將低于2-3月，市場(chǎng)熱度趨于平穩(wěn)，但在去年同期低基數(shù)下，同比數(shù)據(jù)或大概率為正增長(zhǎng)，6月進(jìn)入上半年收官節(jié)點(diǎn)，房企加快推貨促銷，有望帶動(dòng)銷售環(huán)比回升，但考慮到去年基數(shù)較高，同比增速承壓。

以深市為例，盈利方面，據(jù)深市房企2023年三季度報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，48家房企合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入6966.14億元，歸母凈利潤(rùn)合計(jì)122.76億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)合計(jì)96.89億元;庫(kù)存方面，截至9月底，48家房企合同負(fù)債余額為1.27萬億元，較上年同期減少16.49%，存貨余額為2.66萬億元，較上年同期減少12.60%。

此外，在債務(wù)杠桿方面，深市房企債務(wù)水平正呈現(xiàn)出持續(xù)降低的趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，深市28家房企的現(xiàn)金短債比大于1，48家房企帶息債務(wù)規(guī)模為12386.95億元，較2022年底下降4%，房地產(chǎn)公司主動(dòng)性降負(fù)債效果顯現(xiàn);同時(shí)，房地產(chǎn)公司平均資產(chǎn)負(fù)債率為57.28%，較上年同期下降2.48個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收款后的平均資產(chǎn)負(fù)債率為42.50%，較2022年底下降1.73個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

從未來市場(chǎng)趨向來看，越多的公司會(huì)走向?qū)I(yè)化，規(guī)范化與完善化。此外，人才不斷引進(jìn)、技術(shù)不斷革新也將對(duì)行業(yè)的升級(jí)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在流通環(huán)節(jié)的運(yùn)用和智能化體系的建設(shè)差距顯然還有很大。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)致力于提供滿足健康居住、健康生活需要的住房。此外，綠色低碳和智能化也是重要發(fā)展方向，新設(shè)計(jì)、新材料、新工藝和新科技將支撐高品質(zhì)住房發(fā)展。未來，企業(yè)需要通過提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作等能力，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

其次，房企融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善。10月20日，證監(jiān)會(huì)宣布公募REITs試點(diǎn)拓展至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，推進(jìn)符合條件的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目發(fā)行公募REITs。僅6天之后華潤(rùn)、萬科、金茂及物美集團(tuán)就在10月26日進(jìn)行了申報(bào)工作，并已獲交易所受理。

市場(chǎng)人士表示，“這也意味著，商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模較大、擁有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多的企業(yè)更有可能發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，能夠參與公募REITs市場(chǎng)的房企也會(huì)越來越多?！?/p>

黨的二十大報(bào)告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。未來，應(yīng)鼓勵(lì)地方政府和金融機(jī)構(gòu)加大保障性租賃住房供給，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，重點(diǎn)解決好青年人新市民的住房問題。

住房租賃將在解決城鎮(zhèn)居民住房問題中發(fā)揮更加重要的作用，這也為開發(fā)企業(yè)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)等提供了新發(fā)展機(jī)遇。未來，若你欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析房地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深度的...

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