近日，有人在朋友圈發(fā)布了一則租賃信息，內(nèi)容上寫(xiě)著“瘋狂小楊哥杭州辦公總部出租，整層2000平精裝交付，租金美麗”。對(duì)此，三只羊集團(tuán)方面回應(yīng)稱(chēng)，公司即將搬遷，新地址位于杭州市西湖區(qū)。

辦公樓指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展。辦公樓按規(guī)模有小型、中型、大型和特大型之分。按層數(shù)有低層、多層、高層和超高層之分。按總體布局有集中式和分散式之分。此外，按平面形式、結(jié)構(gòu)造型和所用材料，又可分為若干類(lèi)型。如按平面交通組織形式來(lái)分，有內(nèi)走廊式、外走廊式、雙走廊式和無(wú)走廊式(大空間靈活隔斷)等。

辦公樓的組成因規(guī)模和具體使用要求而異，中國(guó)的辦公樓一般包括三部分：①辦公室、會(huì)議室。②衛(wèi)生間、機(jī)電設(shè)備間、食堂、禮堂、庫(kù)房等輔助用房。③門(mén)廳、走道、電梯和樓梯間等。由于辦公樓的規(guī)模日趨擴(kuò)大，內(nèi)容也越加復(fù)雜，有的國(guó)家正在根據(jù)社會(huì)統(tǒng)計(jì)學(xué)、生理學(xué)、行為心理學(xué)等學(xué)科的成果，研究辦公人員與建筑環(huán)境的關(guān)系，不斷探求新的組成方案。

辦公樓行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀分析

辦公樓市場(chǎng)需求正在逐步恢復(fù)，但整體恢復(fù)節(jié)奏仍顯緩慢。特別是在2024年上半年，盡管中國(guó)經(jīng)濟(jì)保持總體平穩(wěn)運(yùn)行，但辦公樓市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)動(dòng)力仍顯不足。金融、科技和專(zhuān)業(yè)服務(wù)是辦公樓租賃市場(chǎng)的主要需求來(lái)源。特別是科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，特別是人工智能等新興領(lǐng)域，成為推動(dòng)辦公樓租賃需求的新動(dòng)力。此外，高技術(shù)制造企業(yè)對(duì)高端辦公空間的追求也在不斷增加。一線(xiàn)城市和部分高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集的二線(xiàn)城市(如杭州、成都、武漢、西安)的辦公樓市場(chǎng)需求相對(duì)旺盛，而部分三、四線(xiàn)城市則面臨較大的市場(chǎng)壓力。

全國(guó)主要城市的辦公樓市場(chǎng)租金水平普遍呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。業(yè)主為了吸引租戶(hù)，普遍采取降價(jià)策略，導(dǎo)致市場(chǎng)租金持續(xù)承壓。以北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市為例，辦公樓租金均出現(xiàn)不同程度的環(huán)比下降。其中，北京租金環(huán)比下降幅度較大，達(dá)到3.9%至每月每平方米279.2元;上海租金也環(huán)比下降2.7%至每月每平方米230.8元。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)辦公樓行業(yè)市場(chǎng)前瞻與未來(lái)投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》顯示：

辦公樓市場(chǎng)空置率在不同城市和區(qū)域之間存在較大差異。一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的空置率相對(duì)較低，而部分三、四線(xiàn)城市則面臨較高的空置率問(wèn)題。北京甲級(jí)辦公樓空置率小幅上升0.3個(gè)百分點(diǎn)至12.1%;上海雖然凈吸納量達(dá)到較高水平，但成本驅(qū)動(dòng)型需求向非中央商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)持續(xù)，導(dǎo)致全市空置率上升;廣州、深圳等市場(chǎng)中的半數(shù)以上單筆成交面積小于1000平方米，且租金敏感度較高。

辦公樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)主要集中在一線(xiàn)城市和部分熱點(diǎn)二線(xiàn)城市。這些城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、企業(yè)眾多，對(duì)高品質(zhì)辦公樓的需求旺盛，因此吸引了大量新增供應(yīng)入市。以北京為例，2024年二季度無(wú)新增甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)入市;而上海、廣州、深圳等城市則繼續(xù)有新增供應(yīng)入市，為市場(chǎng)帶來(lái)新的競(jìng)爭(zhēng)壓力。

辦公樓行業(yè)未來(lái)發(fā)展前景分析

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及各地政府推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，辦公樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，盡管在某些季度存在波動(dòng)，但整體而言，辦公樓市場(chǎng)的投資、銷(xiāo)售和建設(shè)活動(dòng)仍在持續(xù)進(jìn)行。低碳、綠色的辦公理念越來(lái)越受到企業(yè)的重視。未來(lái)，辦公樓市場(chǎng)將更加注重環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展，綠色辦公樓將成為市場(chǎng)的新寵?？偛拷?jīng)濟(jì)作為城市發(fā)展的新引擎，正在全國(guó)各大城市興起。北京、深圳、上海、杭州、成都等城市都大力扶持企業(yè)總部入駐，推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。這將進(jìn)一步帶動(dòng)辦公樓市場(chǎng)的需求。

辦公樓市場(chǎng)的持續(xù)增長(zhǎng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)需求將為投資者提供更多機(jī)遇。險(xiǎn)資等長(zhǎng)期資金積極配置寫(xiě)字樓資產(chǎn)顯示了對(duì)辦公資產(chǎn)投資收益的認(rèn)可。同時(shí)，辦公物業(yè)資產(chǎn)證券化方式也有利于企業(yè)快速籌集資金并提高資金使用效率。綜上所述，辦公樓行業(yè)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)向好，但仍需關(guān)注宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策變化以及市場(chǎng)需求變化等因素對(duì)市場(chǎng)的影響。投資者和企業(yè)應(yīng)密切關(guān)注市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，靈活調(diào)整策略以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。

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