10月房?jī)r(jià)走勢(shì)分化嚴(yán)重 房企償債高峰期來臨

• 2018年11月5日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 394 19
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  房地產(chǎn)金融行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)嚴(yán)峻，合理布局才能立于不敗，否則將被淘汰！

  隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和社會(huì)生產(chǎn)力水平的進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風(fēng)險(xiǎn)集中等問題普遍...

10月房?jī)r(jià)走勢(shì)分化嚴(yán)重，房企償債高峰期來臨。

10月房?jī)r(jià)走勢(shì)分化嚴(yán)重，北上廣掛牌均價(jià)環(huán)比下跌。

10月是樓市的傳統(tǒng)旺季，“銀十”期間，樓市傳遞出哪些信號(hào)？

某機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的房產(chǎn)月報(bào)顯示，2018年10月，100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌均價(jià)為15314元/平方米，環(huán)比下跌0.1%，連續(xù)兩月下跌。從漲跌城市數(shù)量來看，二手住宅掛牌均價(jià)上漲城市51個(gè)，平均漲幅0.75%；持平城市3個(gè)；下跌城市46個(gè)，平均跌幅0.78%。其中大部分一線及熱點(diǎn)二線城市環(huán)比下跌，市場(chǎng)降溫仍在繼續(xù)。

報(bào)告顯示，10月市場(chǎng)分化非常明顯。從100個(gè)城市二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比情況來看，房?jī)r(jià)最高的20個(gè)城市中，只有7個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲，13個(gè)城市下跌。而房?jī)r(jià)最低的20個(gè)城市中，下跌城市數(shù)量只有8個(gè)，兩個(gè)城市持平，10個(gè)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，且漲幅很多都超過1%。上漲城市中，東部及西部二線、三四線城市居多；下跌城市中，東部及中部三四線城市占大多數(shù)。

報(bào)告同時(shí)指出，10月份城市分化現(xiàn)象較為明顯，南陽、銀川等城市環(huán)比超2%，而漳州、西雙版納等城市環(huán)比下跌超2%。近期市場(chǎng)調(diào)控重點(diǎn)逐漸向三四線城市蔓延，加上棚改貨幣化改革效果的顯現(xiàn)，前期漲幅較大的三四線城市開始出現(xiàn)回調(diào)現(xiàn)象，尤其是東部、西部個(gè)別三四線城市回調(diào)幅度較大。環(huán)比變化超過2%的城市只有6個(gè)，市場(chǎng)整體保持較為穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

報(bào)告指出，從一百個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅掛牌均價(jià)情況來看，深圳以65813元/平方米占據(jù)榜首，其次為北京，掛牌均價(jià)63613元/平方米，掛牌價(jià)第三為上海，10月份掛牌價(jià)為59121元/平方米，廣州以44578元/平方米位列第五。一線城市中，唯深圳一城環(huán)比上漲，漲幅0.04%，北上廣均環(huán)比下跌。熱點(diǎn)二線城市中，也僅有三亞、蘇州、青島等城市小幅上漲，大部分城市仍處于下跌趨勢(shì)。

從不同等級(jí)城市掛牌均價(jià)環(huán)比情況來看，各等級(jí)均有不同程度的下跌，其中一線城市下跌最多，跌幅0.31%，二線城市、三四線城市環(huán)比幾乎持平。

從區(qū)域分布來看，東部依靠發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，以21534元/平方米的二手住宅掛牌價(jià)領(lǐng)先于其他區(qū)域，西部、中部、東北掛牌均價(jià)差距較小。價(jià)格最低的為東北，掛牌均價(jià)9508元/平方米。

從環(huán)比情況來看，東部大部分城市由于一直處于調(diào)控高壓狀態(tài)，二手住宅掛牌均價(jià)環(huán)比下跌0.13%，而西部地區(qū)由于西雙版納、綿陽等城市前期漲幅過大，現(xiàn)處于回調(diào)狀態(tài)，西部整體環(huán)比下跌0.22%，中部環(huán)比上漲0.21%，東北與上期近乎持平。

報(bào)告顯示，100個(gè)城市的二手住宅掛牌均價(jià)中，環(huán)比上漲城市51個(gè)，持平3個(gè)，環(huán)比下跌城市46個(gè)。

分城市來看，一線城市僅深圳環(huán)比小幅上漲，其他城市均有不同程度下跌。二線城市及三四線城市上漲城市數(shù)量略大于下跌城市數(shù)量，二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比上漲城市占比分別為54.6%、53.3%。

從各區(qū)域城市二手住宅掛牌均價(jià)漲降城市狀況來看，各區(qū)域市場(chǎng)由于所處階段不同，漲降情況差異較大。東部區(qū)域方面，熱點(diǎn)城市長(zhǎng)期處于調(diào)控高壓狀態(tài)，掛牌價(jià)仍處下跌狀態(tài)，但浙江、山東等省份三四線城市仍然上漲，所以下跌、上漲城市基本持平。此外，東北環(huán)比上漲、下降城市也基本持平。但中部區(qū)域由于之前上漲幅度較大，加上產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較為薄弱，很多城市出現(xiàn)回調(diào)，下跌城市數(shù)量占比62.5%。而西部地區(qū)環(huán)比上漲城市數(shù)量占比70%，較多城市仍處上漲態(tài)勢(shì)。

報(bào)告同時(shí)指出，一線及熱點(diǎn)二線城市仍處于環(huán)比下跌狀態(tài)，市場(chǎng)在調(diào)控政策高壓環(huán)境下持續(xù)遇冷回調(diào)，中部二線城市也開始出現(xiàn)回調(diào)跡象。三四線城市分化較為明顯，部分城市市場(chǎng)仍處于上漲狀態(tài)，而前期漲幅較大城市出現(xiàn)下跌。整體來看，上漲及下跌城市均和上期持平，而平均掛牌價(jià)也僅小幅下跌0.07%，市場(chǎng)已經(jīng)近乎穩(wěn)定。

房企償債高峰期來臨

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，今年以來，隨著樓市調(diào)控政策的不斷趨嚴(yán)，以及房企償債高峰期來臨，一些房企已經(jīng)“扛不住”了。記者選取了20家典型A股上市房企，分別就其現(xiàn)金流、利潤(rùn)率以及負(fù)債進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析后發(fā)現(xiàn)，除了降薪裁員、謹(jǐn)慎拿地，以價(jià)換量更成為房企共識(shí)。尤其是今年6月中期業(yè)績(jī)沖刺期，房企銷售面積的絕對(duì)量創(chuàng)下2018年以來的新高。

數(shù)據(jù)顯示，品牌房企的凈利潤(rùn)同比依然增長(zhǎng)。從21家典型品牌房企的數(shù)據(jù)來看，絕大部分第三季度凈利率累計(jì)同比呈現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。如萬科同比增長(zhǎng)73.7%、保利地產(chǎn)同比增長(zhǎng)39.6%、金地同比增長(zhǎng)206.8%，僅有首開、光明地產(chǎn)少量房企同比下降?？梢钥闯?，雖然相比二季度房企凈利潤(rùn)有下滑趨勢(shì)，但同比2017年利潤(rùn)增長(zhǎng)依然明顯。然而銷售后續(xù)動(dòng)力不足，使得一些房企完成年度目標(biāo)依然“壓力山大”。數(shù)據(jù)就顯示，7月和8月房企銷量環(huán)比6月降幅較大，且“金九銀十”表現(xiàn)也不盡如人意，三季度開始市場(chǎng)整體銷售向下趨勢(shì)明顯。

當(dāng)“過冬論”已經(jīng)成為市場(chǎng)共識(shí)，房企該如何防凍保暖？

2015~2016年信貸寬松的融資環(huán)境理，房企迎來發(fā)債熱潮。彼時(shí)發(fā)行的地產(chǎn)公司債以3+2結(jié)構(gòu)為主，因此這部分規(guī)模巨大的債務(wù)將在2018年~2019年集中到期。據(jù)測(cè)算，房企在未來三年將迎來兩個(gè)償債高峰期。

億翰統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企第一次償債小高峰集中在2018年9月~2019年10月，償還規(guī)模約3800億元，月均償還額280億元；第二次大高峰集中在2020年5月~2021年10月，償債規(guī)模約8600億元，月均償還額480億元。從短期來看，企業(yè)在下半年就將集中邁入第一個(gè)還債高峰期。

償債期集中來臨，意味著沒有做好現(xiàn)金流管理和風(fēng)險(xiǎn)防控的企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。值得注意的是，房企的償債壓力已開始凸顯。從第三季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，不少房企的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為正數(shù)，而籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量為負(fù)數(shù)，表明房企面臨較大外部資金償還壓力，房地產(chǎn)行業(yè)整體融資偏緊的背景下，以舊還新的接力融資也變得更加困難。

一位不愿具名的機(jī)構(gòu)專家指出，在當(dāng)下嚴(yán)調(diào)控、貸款利率增高的情況下，會(huì)影響房企的銷售情況和回款速度，從而影響房企自身的造血能力。若此時(shí)還要面臨債務(wù)到期、融資難等情況，房企的資金鏈承壓度將大幅增高。

不過其也認(rèn)為，償債高峰期的集中來臨，對(duì)部分房企也是機(jī)遇，尤其是現(xiàn)金流充裕、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)的房企，可能會(huì)看見像2014年那樣的收并購(gòu)機(jī)遇。

面對(duì)資金壓力，不少房企在拿地等投資上已明顯表現(xiàn)出“謹(jǐn)慎”。也由于相較于部分房企謹(jǐn)慎的投資態(tài)度，萬科的逆勢(shì)而行在今年被“襯托”得尤為突出。財(cái)報(bào)顯示，今年前三季度，萬科拿地金額為458.7億元，相當(dāng)于恒大、碧桂園（8.35+0.00%）、保利、融創(chuàng)四大龍頭房企拿地金額的總和。也由于當(dāng)期在土地市場(chǎng)上動(dòng)作較為頻繁，萬科今年第三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)257.3億元。

不過盤點(diǎn)可見，典型房企第三季度的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為負(fù)數(shù)的不在少數(shù)。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨向記者直言，今年企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不是很大，無論是銷售數(shù)據(jù)還是公告出來的業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)，企業(yè)都表示要注重回款和注重現(xiàn)金。

實(shí)際上，房企為了加速去化進(jìn)一步抓緊了今年最后的銷售節(jié)點(diǎn)，一些房企從9月份就已開始大規(guī)模“折價(jià)”，希望能以價(jià)換量。也由此，二三季度房企的去化率和銷售回款有所提升。數(shù)據(jù)顯示，三季度房企銷售回款普遍較二季度有明顯增長(zhǎng)，如新城控股的該指標(biāo)漲幅高達(dá)162.4%。

不過，于小雨提醒，受限購(gòu)限貸等因素的影響，房企的項(xiàng)目即使開工推盤都順利進(jìn)行，最終銷售情況可能也不理想。如果調(diào)控政策未放松，那么銷售難度可能還會(huì)逐漸加大。

58安居客首席分析師張波告訴記者，從目前房企三季報(bào)來看，資金壓力之下回款在加速。從21家典型品牌房企的數(shù)據(jù)來看，第三季度不少房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額依然為負(fù)，如萬科為負(fù)214.8億元、藍(lán)光為負(fù)36.7億元、光明地產(chǎn)為負(fù)43.5。一部分房企則通過加速回款來緩解資金壓力，如第三季度光地明產(chǎn)回款累計(jì)同比增長(zhǎng)48.9%、藍(lán)光累計(jì)同比增長(zhǎng)24.9%。

記者注意到，許多房企設(shè)置了不小規(guī)模的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。以萬科為例，今年前三季度，萬科存貨跌價(jià)準(zhǔn)備余額為人民幣41.4億元。

“這說明房企對(duì)未來銷售價(jià)格預(yù)期有所降低，對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期和判斷比較悲觀。也由于未來能夠釋放的業(yè)績(jī)空間不大，房企對(duì)于當(dāng)前的結(jié)轉(zhuǎn)不積極，或有所保留為來年過冬做準(zhǔn)備。”張波表示。

實(shí)際上，品牌房企擴(kuò)張的腳步并未放慢。從萬科來看，第三季度回款速度雖然同比下降了1.2%，但是投資性現(xiàn)金流凈額為負(fù)711.4億元，顯示其拿地以及股權(quán)合作等擴(kuò)張動(dòng)作依然在持續(xù)。無獨(dú)有偶，保利、綠地、新城等房企的投資性現(xiàn)金流凈額則顯示出其擴(kuò)張的步伐。

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