10月40城土地成交面積環(huán)比少22% 中國房地產(chǎn)已步入寒冬？

• 2018年11月6日 FanTianQing來源：鳳凰財經(jīng)、鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)杭州 1022 65
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  行業(yè)集中度在不斷提升，不進則退。房地產(chǎn)金融情報分析把握有力發(fā)展方向！

  隨著社會經(jīng)濟的迅速發(fā)展和社會生產(chǎn)力水平的進一步提升，房地產(chǎn)金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問題，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度不足、金融風險集中等問題普遍...

10月40城土地成交面積環(huán)比少22%，房地產(chǎn)進入“寒冬”說法不符合實際。

在調(diào)控政策持續(xù)作用下，土地市場博弈加劇。11月5日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的土地市場成交數(shù)據(jù)顯示，近一周內(nèi)全國土地市場整體供求環(huán)比下滑，宅地成交量下滑幅度達到三成。

日前，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的10月40城市土地市場成交數(shù)據(jù)也同樣顯示，當月40個城市土地成交建筑面積環(huán)比減少超過兩成，土地出讓均價連續(xù)7個月同比下跌。土地成交溢價率也持續(xù)下降。

從成交規(guī)模來看，10月，40個典型城市土地成交建筑面積3890萬平方米，環(huán)比減少22%，同比增長2.9%。1-10月，40個城市累計土地成交建筑面積40181萬平方米，同比增長19.7%。

易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕分析指出，“從成交數(shù)據(jù)看，目前已經(jīng)保持了連續(xù)20個月的正增長態(tài)勢，但6月以來，增幅明顯放緩，顯露出降溫趨勢。”

在土地出讓金方面，10月，40個城市土地出讓金收入為1483.7億元，環(huán)比減少15.6%，同比減少27.9%。1-10月，40個城市土地出讓金累計收入18019億元，同比減少0.5%，2016年初以來同比首次轉(zhuǎn)負。

從土地出讓價格來看，10月，40個城市土地成交均價為4323元/平方米，環(huán)比下跌0.2%，同比下跌23.7%。當月，40城市土地成交溢價率13.1%，與9月相比下降2個百分點，與去年同期相比下降19.5個百分點。隨著房地產(chǎn)市場逐漸降溫，土地成交溢價率也進入下行通道，該趨勢一直延續(xù)至今。

對此，沈昕認為，一方面，整個土地市場降溫明顯，多個熱點城市出現(xiàn)土地流拍；另一方面，三線城市成交比重增加，成交結(jié)構(gòu)的變化拉低了成交均價。“40城土地成交均價增幅自2016年9月達到峰值之后便一路震蕩下跌，預計今年全年仍將保持同比下跌態(tài)勢。另外，預計2018年全年全國土地成交均價仍將保持正增長，但增幅相比2017年將有所回落”。

沈昕預計，一二線城市土地成交面積及均價仍有下降空間。隨著政策的變化和購買力的透支，明年三四線城市的土地成交均價和成交面積將呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。

房地產(chǎn)進入“寒冬”說法不符合實際

據(jù)經(jīng)濟日報報道，房地產(chǎn)市場的變化一直以來都是輿論焦點。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，二三線城市漲幅回落。據(jù)此，有一種聲音認為，中國房地產(chǎn)已經(jīng)步入寒冬。那么，一些城市“環(huán)比下降”和“漲幅回落”就代表房地產(chǎn)市場進入寒冬了嗎？這種聲音是不符合實際的，也是站不住腳的。

一些城市房地產(chǎn)市場穩(wěn)中微降和漲幅回落是因城因地制宜、精準施策調(diào)控的結(jié)果，也是預料之中的結(jié)果。過去相當長一段時間，房地產(chǎn)市場過熱，價格過快上漲，投資投機性需求大規(guī)模進入房地產(chǎn)。樓市的快車從快速到超速，人們熱衷談論房地產(chǎn)，有資金積累的人熱衷投資炒房。一時間，房地產(chǎn)的熱度似乎勝過任何一個其他產(chǎn)業(yè)。然而，地方政府過度依賴土地財政，資金過度流入房地產(chǎn)，致使房價過快上漲，只會讓泡沫越來越大，甚至大大抑制了資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟，傷及經(jīng)濟發(fā)展之根本。當前，在“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求下，熱點城市樓市降溫，全國市場總體趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)平穩(wěn)健康態(tài)勢，恰恰是調(diào)控取得良好成效的體現(xiàn)。

從國家統(tǒng)計局最近公布的數(shù)據(jù)來看，9月份70座大中城市中，除上海、深圳、金華與上月相比新建商品住宅價格略有下降之外，其余67座城市仍然是持平或是微漲的。前9個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速同比增長9.9%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增長15.7%，增速比前8個月提高0.1個百分點。9月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)比8月份提高0.01點。這些數(shù)據(jù)均表明，總體而言，房地產(chǎn)市場無論是當前價格，還是后續(xù)企業(yè)開發(fā)的積極性，都保持總體穩(wěn)定。

當然，我們也注意到個別城市、個別區(qū)域甚至個別樓盤存在的波動，但這不能一葉障目。首先，個別現(xiàn)象不能反映總體情況；其次必須明確的是，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是宏觀調(diào)控追求的目標。房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟的帶動作用明顯，對滿足居民住有所居，提高居住品質(zhì)的需求等都發(fā)揮著重要作用。我們既不愿看到房價過快上漲，也不希望房地產(chǎn)市場過于冷清。更應該看到，伴隨我國新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進，以及國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展的基礎是堅實的。

房地產(chǎn)行業(yè)并不是進入寒冬，而是有望迎來新的春天。在房地產(chǎn)行業(yè)由高速度邁向高質(zhì)量發(fā)展的新階段，我國正加快建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。房地產(chǎn)不應該是投機客斂財?shù)墓ぞ?，應該朝著改善人們居住品質(zhì)的方向良性發(fā)展。隨著租賃在解決人們居住需求中發(fā)揮更加重要的作用，住房租賃將成為房地產(chǎn)市場的新增長點。健康養(yǎng)老住宅、智慧住宅、老舊住宅的翻新改造、綠色低碳住宅、住宅產(chǎn)業(yè)化，新的需求產(chǎn)生新的增長，房地產(chǎn)行業(yè)仍然大有可為。

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