50個重點城市租金全部回落 2023年住房租賃市場恢復增長

• 黃江 2023年1月13日 來源：新浪 1114 71
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從全年漲跌幅來看，50個重點城市租金全部回落。具體來看，溫州、南寧等7個城市跌幅超5%，徐州、貴陽等18個城市下跌3%-5%，呼和浩特、泉州等19個城市下跌1%-3%，青島、北京等6個城市跌幅在1.0%以內(nèi)。

中指院發(fā)布的2023年住房租賃市場展望報告顯示，2022年全國重點50城住宅平均租金累計下跌2.50%，其中有7個城市月租金環(huán)比下跌。年內(nèi)50個重點城市租金累計全部下跌。業(yè)內(nèi)預計，2023年住房租賃市場將繼續(xù)保持較快增長，支持政策仍將持續(xù)，住房租賃需求有望恢復增長。

50個重點城市租金全部回落 2023年住房租賃市場恢復增長

從全年漲跌幅來看，50個重點城市租金全部回落。具體來看，溫州、南寧等7個城市跌幅超5%，徐州、貴陽等18個城市下跌3%-5%，呼和浩特、泉州等19個城市下跌1%-3%，青島、北京等6個城市跌幅在1.0%以內(nèi)。

從城市租金水平看，北京、深圳、上海租金水平明顯領先，多數(shù)城市租金介于20-40元/平方米/月。2022年12月，北京、深圳、上海住宅平均租金在80元/平方米/月以上，明顯高于全國其他城市。其中北京以90.3元/平方米/月的平均租金居各城市之首，杭州、廣州等5個城市租金在40-60元/平方米/月，福州、珠海等37個城市租金在20-40元/平方米/月;太原、徐州等5個城市租金在20元/平方米/月以下。

2022年1-2月，租賃市場處于傳統(tǒng)淡季，50城住宅平均租金環(huán)比連續(xù)下跌;3-4月，隨著外來務工人員返城、節(jié)后“換崗季”到來，租賃市場行情略有升溫，租金環(huán)比連續(xù)上漲;5-6月，受多個城市疫情暴發(fā)影響，人口流動受限，住房租賃需求有所減弱，住宅平均租金有所回落;7-9月，受高校畢業(yè)生入市、中小學開學季等因素影響，租金出現(xiàn)小幅回升;10-12月，租賃市場再次進入傳統(tǒng)淡季，租金水平持續(xù)下行。

各地保租房迅猛發(fā)展

在政策的支持下，2022年保租房按下了發(fā)展“加速鍵”。住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月，全國保租房已開工建設和籌集233.6萬套，占年度計劃的98.8%，多省市已提前或超額完成2022年預定目標。

保租房在政策支持下發(fā)展迅速，2022年中央及地方累計出臺相關政策160余次，近30個省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實施方案。此外，2022年四只保租房公募REITs成功上市，二級市場表現(xiàn)穩(wěn)健。

在推動住房租賃市場建設方面，金融部門近期將出臺金融支持住房租賃市場發(fā)展的相關文件，并設立1000億元住房租賃貸款支持計劃，支持部分城市試點市場化批量收購存量住房，擴大租賃住房供給。

2021年起，證監(jiān)會開始大力推動reits市場發(fā)展。在日本、新加坡等國際市場上，reits的使用也非常成熟，主要用于投資回報期比較長但比較穩(wěn)定的持有型物業(yè)，非常契合保障性租賃住房項目。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年住房租賃產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預測報告》顯示：

展望未來，2023年住房租賃市場的發(fā)展，機遇與挑戰(zhàn)并存?！栋灼分赋?，建議公共服務配套持續(xù)完善，租售同權穩(wěn)步推進;此外，需不斷探索、持續(xù)構(gòu)建可以持續(xù)發(fā)展的政策體系。

80后及90后是“新藍領”主力人群

“新藍領”是宿舍型租賃住房最主要的租住群體。《白皮書》顯示，80后及90后是新藍領的主力人群，合計占比接近80%。隨著1995年至2000年之間的“新鮮人類”陸續(xù)進入社會投入工作，“新藍領”群體進一步擴大，未來一段時間內(nèi)，這群95后新藍領將逐漸成為城市基礎建設、維持現(xiàn)代社會運轉(zhuǎn)的主力軍。

行業(yè)分布方面，受疫情影響，服務業(yè)整體受沖擊較大，尤其是批發(fā)零售、交運倉儲、住宿餐飲等。入住安歆的公共服務人員主要分布在城市的餐飲、酒店、快遞、零售等服務型行業(yè)，大多存在住房困難。在收入與支出上，數(shù)據(jù)顯示，新藍領人群每月收入多為3000元-8000元之間，每月支出排名前三的為食品、住房和服裝。

2022年春季上海封控期間，安歆為順豐、圓通、美團、盒馬、永輝等物流、生鮮領域知名服務性企業(yè)約5萬名員工提供安全、衛(wèi)生、規(guī)范、專業(yè)的員工住宿服務。

在此背景下，《白皮書》指出，宿舍型租賃住房保民生增福祉，作為后疫情時期經(jīng)濟全面復蘇的“穩(wěn)定器”作用進一步凸顯。

產(chǎn)業(yè)人才對住房的核心需求已經(jīng)不僅僅是簡單的住房物理空間，還包括更有品質(zhì)的物業(yè)服務、更便利的社區(qū)生活服務、更和諧的鄰里關系以及更安全高效的交友、購物、健身、求職等住房衍生服務。展望2023年，宿舍型租賃住房面臨著一些問題和挑戰(zhàn)，同時也面臨廣闊的市場發(fā)展空間。

在挑戰(zhàn)方面，《白皮書》指出，我國宿舍型租賃住房起步較晚，房屋租賃行業(yè)根基較淺，市場供給端與需求端之間錯配問題比較突出;同時，一些人口總量大、流入人口較多的城市普遍存在較大的宿舍型租賃住房缺口，反之一些城市的存量住房沒有足夠的人口來消化，導致供給端存在總量不足、結(jié)構(gòu)不合理的特征等。

不過，在面臨挑戰(zhàn)的同時，行業(yè)的未來仍存在很多機遇，比如公共服務配套持續(xù)完善，租售同權穩(wěn)步推進等。此外，《白皮書》指出，宿舍型租賃住房目前還處在發(fā)展的初級階段，許多管理和審批缺乏細化的政策依據(jù)，各地需要結(jié)合實際情況，探索形成適配的政策體系和管理機制，保障行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

深圳租賃住房REITs項目獲全國推廣

近日，按照《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》要求，國家發(fā)展改革委公布了8大類、24個盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資典型案例。其中深圳安居保障性租賃住房REITs項目入選，并作為廣東省入選的三個項目之一獲得全國推廣。

2022年8月31日，紅土深圳安居REIT(基金代碼：180501)在深圳證券交易所成功上市。

2022年8月31日，紅土深圳安居REIT(基金代碼：180501)在深圳證券交易所成功上市。據(jù)了解，深圳安居保障性租賃住房REITs項目盤活的存量資產(chǎn)為深圳市人才安居集團運營的安居百泉閣等4個保障性租賃住房項目，建筑面積合計13.47萬平方米，項目收益主要來源于房屋租金收入。

該項目具有以下特點：一是國內(nèi)首批保障性租賃住房基礎設施REITs;二是引導帶動作用強，項目打通了住房租賃市場的“投、融、管、退”模式閉環(huán)，引導更多市場主體參與到住房租賃市場建設中，為落實“房住不炒”和加快住房租賃市場發(fā)展提供可復制經(jīng)驗;三是市場認可度高，該REITs上市首日上漲29.99%，漲幅名列同類基金前茅，截至2022年8月底創(chuàng)下網(wǎng)下詢價倍數(shù)全國最高(133倍)、公眾認購倍數(shù)全國最高(254倍)、凈現(xiàn)金流分派率全國最低(3.95%)三項行業(yè)新紀錄。

深圳人才安居相關負責人表示，紅土深圳安居REIT的成功發(fā)行，是積極服務構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的生動體現(xiàn)。作為全市保障性住房專營機構(gòu)和保障人才安居樂業(yè)的重要平臺，截至2022年12月底，人才安居集團總資產(chǎn)1913億元，凈資產(chǎn)1163億元，已累計實現(xiàn)總投資1539億元，籌建保障性住房18.59萬套，供應保障性住房7.67萬套，約占全市同期總量的1/3，充分發(fā)揮了保障性住房“主力軍”作用。

目前，人才安居集團正以發(fā)行公募REITs為契機，積極打造保租房REITs+產(chǎn)業(yè)鏈，做強做大做優(yōu)管理資產(chǎn)規(guī)模，為深圳乃至全國的保租房項目提供“投、融、建、管、退”的可持續(xù)發(fā)展通道，力爭通過盤活存量、帶動增量，為新市民、青年人提供更大規(guī)模“高品質(zhì)、可支付、有溫度”的保租房。

具體而言，人才安居集團擬探索設立租賃住房引導基金，與大型險資、銀行成立Pre-REITs基金，對租賃住房項目進行孵化和培育，成熟后裝入安居公募REITs。通過Pre-REITs、公募REITs聯(lián)動發(fā)展，真正解決保障性租賃住房建設的痛點和難點。

搶抓保租房REITs賽道，挑選內(nèi)外部優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)率先開展擴募。截至2022年12月，人才安居集團已開工85個項目(其中已竣工15個)，遍布深圳各區(qū)，總建筑面積1308萬平方米，涉及房源10.6萬套，可擴募資產(chǎn)充沛。

《2022-2027年住房租賃產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預測報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進行了分析，重點分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競爭力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動態(tài)，對行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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  2022-2027年住房租賃產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預測報告

  中研普華通過對住房租賃行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測，分析住房租賃行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深...

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