2023年房屋租賃行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)分析

• 王毅博 2023年10月17日 來(lái)源：中研網(wǎng) 391 19
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房屋租賃行業(yè)定義及分類

房屋租賃的概念房屋租賃是房地產(chǎn)市場(chǎng)中一種重要的交易形式。房屋租賃是指出租人以口頭或訂閱局面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益，由承租人向出租人支付租金的行為。但旅館業(yè)的客戶出租和房屋場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中的柜臺(tái)出租不屬于房屋租賃范圍?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定：房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。《城市房屋租賃管理辦法》（建設(shè)部第42號(hào)令）（以下簡(jiǎn)稱《租賃管理辦法》）對(duì)此概念作了細(xì)化，規(guī)定：房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，均應(yīng)遵守本辦法，即這幾種行為也應(yīng)按照房屋租賃關(guān)系進(jìn)行管理。

房屋租賃的分類按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為公有房屋的租賃和私有房屋的租貿(mào)。公有房屋的所有權(quán)人是國(guó)家，但在租賃關(guān)系中，國(guó)家并不作為民事法律主體出現(xiàn)，而是采取授權(quán)的方式，由授權(quán)的單位具體管理。按照目前我國(guó)的管理體制，直管公房一般由各級(jí)人民政府房地產(chǎn)行政主管部門管理，房地產(chǎn)行政主管部門作為直管公房所有人的代表，依法行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利；自管公房由國(guó)家授權(quán)的單位管理。私有房屋的所有權(quán)人是指持有完全的房屋所有權(quán)證的個(gè)人。對(duì)于持有共有權(quán)證書的私房主，只能稱為共有權(quán)人，共有權(quán)人必須在所有共有權(quán)人同意后方可將房屋出租。按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。其中，非住宅用房的租賃包括辦公用房和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房的租賃。

與國(guó)外市場(chǎng)成熟度對(duì)比

發(fā)展過程：政策因時(shí)制宜，市場(chǎng)整體成熟

日本："供不應(yīng)求-刺激供應(yīng)-規(guī)范市場(chǎng)"三階段

日本住房租賃市場(chǎng)在二戰(zhàn)后開始發(fā)展，經(jīng)歷了三個(gè)階段。每個(gè)階段都面臨著獨(dú)特的挑戰(zhàn)，日本政府在保證長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)化的同時(shí)積極參與市場(chǎng)調(diào)控，在不同時(shí)期出臺(tái)了相應(yīng)的政策推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。

1960-1970年代：二戰(zhàn)時(shí)期日本大量房屋被摧毀，隨著戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，住宅市場(chǎng)套戶比小于1，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的情況，住房租賃需求激增。為了解決住房需求，日本都市再生機(jī)構(gòu)(UR)逐漸在市場(chǎng)上投放一定數(shù)量的租賃住房。

1980-1990年代：雖然這一時(shí)期日本全國(guó)的住房套戶比超過1，但是總量足夠并不意味著局部充足。以東京都市圈為例，城市化進(jìn)程導(dǎo)致東京人口在1960-85的25年間近乎翻倍增長(zhǎng)。住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)仍然不足。為了解決這一問題，日本政府在1986年廢止《地代家賃統(tǒng)制令》，取消了地租和房租的上限規(guī)定，民營(yíng)住房租賃在這一時(shí)期發(fā)展迅速，供應(yīng)數(shù)量激增，供求矛盾逐漸好轉(zhuǎn)。

1990年至今：經(jīng)濟(jì)泡沫破裂之后，日本開始發(fā)力規(guī)范化住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。日本政府于1991年出臺(tái)新《借地借家法》，提高租約保護(hù)制度的靈活性與完善性，于2016年修訂《民法》和《宅地建物取引業(yè)法》，逐步健全房屋租賃相關(guān)的法律體系，既保障租客權(quán)益，又為市場(chǎng)機(jī)構(gòu)提供明確的法規(guī)參照，著力于引導(dǎo)市場(chǎng)走向良性發(fā)展。

美國(guó)："混亂早期-小幅衰退-投資浪潮-行業(yè)低谷-逐漸恢復(fù)"的波動(dòng)發(fā)展

美國(guó)政府信奉自由市場(chǎng)，相信市場(chǎng)是最有效的資源分配者，在住房租賃政策上也堅(jiān)持"市場(chǎng)優(yōu)先"，因此其住房租賃市場(chǎng)發(fā)展具有明顯的波動(dòng)性。

1900-1950年代，美國(guó)住房租賃的市場(chǎng)需求經(jīng)歷了人口城市化遷移和二戰(zhàn)退役軍人潮兩次突增。巔峰時(shí)期，超過75%的市區(qū)人口居住在長(zhǎng)租公寓里。然而由于需求的過度膨脹，許多存量房屋被迫分割成群居房，租賃公寓往往面積狹小且配套資源短缺。在這一時(shí)期，住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)混亂。

1950-1970年代，美國(guó)高速公路系統(tǒng)開始逐步建立，部分城市人口開始向郊區(qū)遷移，逆城市化發(fā)展使得住房租賃需求出現(xiàn)小幅下降。

1970-2000年代，美國(guó)住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)了發(fā)展機(jī)遇。1990年，REITs興起，大量個(gè)人投資者和專業(yè)機(jī)構(gòu)開始投資住房租賃，千禧嬰兒潮帶來(lái)的需求增長(zhǎng)也推動(dòng)了市場(chǎng)發(fā)展。

然而到了2008年左右，美國(guó)房地產(chǎn)泡沫化和次貸危機(jī)給全行業(yè)帶來(lái)沉重打擊，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)了發(fā)展低谷。此后，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，住房租賃市場(chǎng)緩慢升溫。

德國(guó)："增加供給-鼓勵(lì)投資-穩(wěn)定市場(chǎng)"三階段

德國(guó)住房租賃市場(chǎng)經(jīng)歷了三個(gè)發(fā)展階段。由于其福利產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)，德國(guó)政府在住房租賃發(fā)展過程中采取的措施著重于刺激市場(chǎng)供給、完善租賃制度以及抑制市場(chǎng)投機(jī)。

1949-1978是"增加供給"階段。與日本相似，德國(guó)在二戰(zhàn)后住房短缺問題嚴(yán)重。戰(zhàn)爭(zhēng)期間經(jīng)濟(jì)停擺，資本市場(chǎng)無(wú)法滿足住房需求，德國(guó)政府開始推動(dòng)非營(yíng)利的租賃住房。并且通過融資擔(dān)保、住房投資加速折舊等方法推動(dòng)社會(huì)住房建設(shè)。這些補(bǔ)貼措施成效顯著，從德國(guó)存量房屋建筑年代分布來(lái)看，大部分住房建造于這個(gè)時(shí)期，住房缺口得到了有效改善。

1979-1990是"鼓勵(lì)投資"階段。70年代末期，德國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展波動(dòng)加劇，德國(guó)福利性質(zhì)的住房建設(shè)給聯(lián)邦財(cái)政帶來(lái)了壓力，因此德國(guó)開始重新審視住房租賃政策，逐漸減少政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，并且通過稅收減免等財(cái)政手段鼓勵(lì)社會(huì)對(duì)住房租賃進(jìn)行投資。

1991-2010是"穩(wěn)定市場(chǎng)"階段。1990年德國(guó)統(tǒng)一，此后德國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行波動(dòng)較大，人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了改變。為了穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)，德國(guó)政府再次加大對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控和介入，開始采用建房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、低息貸款等手段刺激市場(chǎng)供應(yīng)。

新加坡："集中供給-租賃自有-發(fā)展公共住房-私人住宅補(bǔ)充"四階段

1960-1963，新加坡面臨解決土地稀缺及住房短缺等一系列建設(shè)問題。新加坡政府于1960年頒布《住房與發(fā)展法》，成立專門負(fù)責(zé)住房建設(shè)和城市重建的建屋發(fā)展局(HDB)，并以解決房荒、提供可支付房屋為宗旨展開大規(guī)模組屋建設(shè)。

1964-1974，新加坡政府推出"居者有其屋"計(jì)劃，大力推崇組屋自有化，為中低收入群體購(gòu)置組屋提供價(jià)格及貸款優(yōu)惠。1966年，《土地征用法令》頒布，規(guī)定政府建造公共組屋可在任何地方征用土地。

1974-2000，房荒問題逐漸解決，HDB組屋自有率超過90%（2018年數(shù)據(jù)），公共住房市場(chǎng)趨向成熟。

2001-至今，私人住宅市場(chǎng)開始發(fā)展以滿足迅速增加的外國(guó)人群體的需求。

2022年，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，盡管租金水平有所下降，但是保租房在政策支持下發(fā)展迅速。2022年中央及地方累計(jì)出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策160余次，近30個(gè)省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實(shí)施方案。2023年住房租賃市場(chǎng)將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，支持政策仍將持續(xù)，住房租賃需求有望恢復(fù)增長(zhǎng)。

2022年，住宅租金表現(xiàn)較為疲弱。受新冠疫情反復(fù)、經(jīng)濟(jì)下行壓力加大等因素影響，2022年全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌2.50%，其中，有7個(gè)月租金環(huán)比下跌，年內(nèi)50個(gè)重點(diǎn)城市租金累計(jì)全部下跌。

盡管住房租賃市場(chǎng)整體租金有所下行，但保租房在政策支持下發(fā)展迅速。2022年中央及地方累計(jì)出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策160余次，近30個(gè)省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實(shí)施方案，年內(nèi)保租房公募REITs快速推進(jìn)并實(shí)現(xiàn)落地。

從地方層面來(lái)看，2022年各地積極落實(shí)中央政策，發(fā)布保租房實(shí)施方案，多渠道籌集建設(shè)租賃住房，并同步完善市場(chǎng)監(jiān)管政策，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。2022年，地方出臺(tái)住房租賃相關(guān)政策130余次，其中，北京出臺(tái)政策10余次，廣州、上海、成都、杭州、深圳、青島等地均在5次及以上。近30個(gè)省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實(shí)施方案，普遍涵蓋設(shè)定保租房籌集目標(biāo)、多渠道籌集保租房、落實(shí)保租房專項(xiàng)金融支持及減稅降費(fèi)等方面政策，并且從項(xiàng)目規(guī)模、面積、租金、運(yùn)營(yíng)等方面對(duì)保租房運(yùn)營(yíng)管理進(jìn)行規(guī)范。

各城市積極完成保租房籌集任務(wù)。2022年，全國(guó)計(jì)劃籌集保租房240萬(wàn)套，住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-10月全國(guó)保租房已開工建設(shè)和籌集233.6萬(wàn)套，占年度計(jì)劃的98.8%。考慮到2021年已籌集94.2萬(wàn)套，截至2022年10月，全國(guó)累計(jì)已籌集保租房327.8萬(wàn)套。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上海、杭州、沈陽(yáng)、武漢、鄭州等多個(gè)城市均提前完成了保租房籌集的年度目標(biāo)。

值得注意的是，2022年保租房公募REITs成功落地。截至2022年底，已有4支保租房公募REITs正式上市，分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT。其中，前3支REITs均由地方保障房平臺(tái)運(yùn)營(yíng)，而華夏基金華潤(rùn)有巢REIT是首支由市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保租房REITs。保租房公募REITs的落地將有效地推動(dòng)保租房的進(jìn)一步發(fā)展。

另外，在融資創(chuàng)新方面，建設(shè)銀行設(shè)立300億住房租賃基金，探索住房租賃發(fā)展新模式，通過私募基金收購(gòu)項(xiàng)目、裝修改造、租賃運(yùn)營(yíng)，成熟后再通過公募REITs的渠道實(shí)現(xiàn)退出。截至2022年11月底，整個(gè)基金重點(diǎn)擬推進(jìn)項(xiàng)目已經(jīng)接近30個(gè)，整體投資資產(chǎn)規(guī)模也在向150億邁進(jìn)。

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